批核过程大解剖 – 借款人分析

银 行 批 出 按 揭 贷 款 时 ， 除 考 虑 “ 抵 押 物 业 ” 之 条 件 外 ， 亦 重 视 借 款 人 之 信 贷 情 况 ， 事 关 人 客 能 长 期 不 断 地 供 按 揭 贷 款 ， 银 行 方 有 最 大 之 回 报 。

当 “ 抵 押 物 业 ” 得 到 确 认 ， 银 行 有 一 定 程 度 保 障 后 ， 第 二 步 就 要 确 保 其 回 报 ， 亦 即 要 评 估 借 款 人 的 还 款 能 力 ， 当 中 考 虑 有 关 借 款 人 之 因 素 包 括 ： (1) 未 来 能 否 还 款 ； (2) 过 去 借 贷 之 还 款 记 录 ； 及 (3) 银 行 户 口 处 理 之 纪 录 等 。 基 此 ， 银 行 在 批 核 过 程 中 都 会 计 算 「 债 务 欠 款 占 收 入 比 率 」 ﹝ DTI﹞ 、 查 核 借 款 人 在 「 正 面 信 贷 资 料 库 」 ﹝ TU﹞ 内 之 纪 录 ， 及 尽 量 了 解 借 款 人 主 要 往 来 银 行 之 户 口 纪 录 ﹝ 一 般 要 3至 6个 月 之 资 料 ﹞ ， 以 确 保 借 款 人 未 来 有 能 力 并 愿 意 偿 还 按 揭 贷 款 ， 而 收 到 之 相 关 资 料 大 致 上 可 帮 助 银 行 作 四 方 面 分 析 ：

一 、 借 款 人 之 收 入

入 息 固 定 兼 且 自 动 转 账 出 粮 之 人 士 ， 无 论 薪 金 高 低 与 否 ﹝ 当 然 DTI不 能 超 过 指 定 比 率 ﹞ ， 基 於 其 稳 定 性 ， 永 远 是 银 行 最 想 吸 纳 的 客 户 ， 其 批 出 之 按 揭 条 款 亦 会 较 佳 。 相 反 ， 自 雇 人 士 、 以 佣 金 或 现 金 /支 票 方 式 出 粮 的 人 ， 即 使 收 入 可 观 ， 银 行 都 会 觉 得 风 险 较 大 ， 其 中 一 个 原 因 是 这 类 人 士 之 收 入 难 以 有 文 件 确 认 ， 另 外 ， 自 雇 或 佣 金 出 粮 人 士 每 月 入 息 差 距 可 以 很 大 ， 银 行 会 担 心 其 还 款 的 准 时 性 。

二 、 借 款 人 之 支 出

在 计 算 DTI时 ， 银 行 对 借 款 人 的 各 项 债 务 都 非 常 重 视 ， 若 批 核 员 发 现 借 款 人 的 存 折 簿 每 月 都 有 一 项 ﹝ 或 多 项 ﹞ 不 明 来 历 的 定 期 支 出 ， 批 核 员 务 必 视 之 为 债 务 处 理 ﹝ 即 使 该 「 支 出 」 可 能 只 作 储 蓄 用 途 ﹞ ， 因 此 ， 为 免 无 故 「 爆 DTI」 而 被 拒 申 请 ， 借 款 人 除 提 供 税 单 /存 折 等 收 入 证 明 外 ， 亦 宜 尽 量 提 供 所 有 「 支 出 」 证 明 ， 如 「 零 存 整 付 」 户 口 等 ， 以 便 批 核 员 准 确 计 算 DTI。

三 、 借 款 人 之 信 贷 记 录

TU除 为 银 行 提 供 借 款 人 之 「 无 抵 押 」 债 务 金 额 外 ， 其 最 大 的 贡 献 就 是 可 以 提 供 借 款 人 所 有 「 无 抵 押 贷 款 」 之 还 款 纪 录 ﹝ 如 信 用 咭 、 私 人 贷 款 、 循 环 贷 款 等 ﹞ 。 此 外 ， 倘 若 借 款 人 曾 经 或 现 在 拥 有 按 揭 物 业 ， 有 关 之 良 好 按 揭 还 款 纪 录 对 申 请 新 造 按 揭 贷 款 绝 对 有 正 面 影 响 ， 尤 其 当 申 请 人 未 能 提 供 足 够 入 息 证 明 时 ， 良 好 的 还 款 纪 录 往 往 是 批 核 与 否 的 关 键 ， 因 此 ， 借 款 人 应 尽 量 主 动 提 供 有 关 资 料 ， 以 增 加 银 行 对 其 还 款 能 力 的 信 心 。

四 、 借 款 人 之 户 口 情 况

一 般 而 言 ， 收 入 多 少 与 户 口 使 用 健 康 与 否 无 关 。 试 想 想 ， 一 个 月 入 5万 元 之 人 客 ， 在 首 3数 日 已 提 清 结 余 ， 户 口 在 月 尾 甚 或 已 透 支 ， 其 情 况 与 月 入 2万 元 ， 户 口 之 钱 慢 慢 被 提 取 使 用 ， 每 次 月 尾 还 有 3数 千 元 之 结 余 者 作 比 较 ， 后 者 户 口 自 然 健 康 得 多 ， 银 行 亦 乐 於 批 出 按 揭 贷 款 予 有 关 客 户 。

(《 疏 财 杂 》 文 章 同 时 转 载 於 《 经 济 一 周 》 )

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