解构BRE 楼市信心指数

日期：2006-11-03

自由市场下之楼价升与跌，很多时候取决於市民，大众对楼市之信心，而反映相关信心之数据将逐渐会被业界重视。

目前香港较受市场及传媒重视之相关楼市数据，笔者认为随上期谈过之「中原城市指数」及「中原城市领先指数」外，还有反映消费者对市场信心及期望之「香港住宅楼宇 BRE信心指数」 (简称 “ BRE指数 ” )，该指数为理工大学建筑及房地产经济研究中心，联同香港浸会大学及美国德州 A&M大学一起制定的统计指标，由二零零三年十二月推出，每三个月进行一次调查，至今已公布了十二次。 “ BRE指数 ” 是一个全面的独立指数，有助预测本地住宅楼价的走势及探讨公众对市场的期望，它亦是楼买卖者的行为及态度取向的指标。

统计方式

调查以电话形式抽样访问「物业持有者」及「非物业持有者」。两个组别的受访者再分为三组 ﹕「有意置业者」、「条件性置业者」及「无意置业者」，并根据调查结果，结算出总 “ B R E 指数 ” 。为确保调查结果之准确性及连贯性，负责机构制订标准问卷，每次访问内容均完全一致，由受过训练之大学生在严谨管理制度下，经电话从覆盖率高达 9 8 % 本港住宅电话之样本内。每次调查，将随机抽出近 1 2 0 0 0 个目标对象，并确保最少有 8 0 0 个成功调查个案作推论。此外，负责机构经使用「电脑襄助电话访问软件」( C o m p u t e r – A s s i s t a n t T e l e p h o n e I n t e r v i e w S o f t w a r e ) ，以增加调查效率及降低人为出错机会。

“B R E 指数 ” 由零至一千，五百为中位数，少於五百显示市场态度负面，高於五百显示市场态度正面。而每季指数均与上一季指数作出比较，指数上升证明市民对住宅楼宇前景乐观，而指数下降则证明市民对住宅楼宇前景抱审慎态度。

近期指数走势

下附图显示最近调查所得的 “ BRE指数 ” 为 704点，较上季 2006年 6月份指数下跌 13点，为有记录以来，跌幅最大的一次，而是次调查结果同时显示，近 7 至 8 成受访者认为目前楼价属偏高，亦相信楼价於未来三个月，有轻微调整，升幅约百分之三。此外，市民对本港的市场基本因素 (本港经济及家庭收入前景 )亦较上季看淡，但由於指数仍处高位，反映市民对后市仍然正面乐观，有兴趣得知详情之读者，不妨自己到登入理大之相关网址( http://www.bre.polyu.edu.hk/research/bre_index/index.htm )查看。