加按交税值得吗？

日期：2006-11-10

又到交税季节，究竟透过「税务贷款」，抑或利用物业「加按套现」来渡过税关会较着数，实在值得业主细心思量。

「税务贷款」充斥市场

近年，银行界有见需要借钱交税之人士大幅上升，故推出一系列「税务贷款」，以解市民燃眉之急。银行看准这个市场，是由於愿意承担税务责任之借款人，通常亦不会向贷款机构赖账，故「税务贷款」之呆坏账比率，一向较其他贷款者远远偏低。此外，有关产品之较大金额借款人，通常为中产或专业人士 (皆因他们难逃税网 )，有一定赚钱及消费能力，银行日后大有机会向他们交叉推销其他产品再赚钱，故不介意以优惠息率连同其他回赠之「税务贷款」先招徕他们。

按初步观察，今年交税贷款之年利率约为 5%-14%水平，而当中借较大金额或提早申请者，通常有机会取得较低之利率。

「加按套现」交税未必人人适用

一般而言，利用物业「加按套现」可取得之金额，为物业最新估值之七成，减去尚欠之按揭金额 (如有敍造按揭贷款者 )，而相关之按揭利率约为「最优惠利率」 (P)减 1%至 2%水平 (以目前「 P」为 8.25%计，即为 7.25%至 6.25%)。虽然有关之年利率较不少「税务贷款」者为低，但无论利用现契物业「加按套现」，抑或按揭物业「转按套现」，借款人需要付出接近 $5,000至 $7,000之按揭律师费。倘业主能向原按揭银行成功取得「加按套现」，因无需再签按揭契约，有关使费便可免却。

由於「加按套现」涉及较高之交易费用，而银行亦不愿意借出较低之加按金额，故笔者认为交税金额不算高者 (如少於 10万元 )，根本不适宜透过物业「加按套现」来解决税务问题。

对於决定利用「加按套现」来交税之人士，必须注意按揭申请需时，当中流程包括物业估价 (部份情况需要安排上门睇楼 )、批核、与银行商议条款、查证相关契约及办理赎按揭契 (如有需要者 )等，整个过程有机会长达 2至 3个月，故能否赶及在交税期限前取得有关贷款，实属关键之考虑。

由於「加按套现」之供款年期一般会长达 10年以上，而「税务贷款」则必须在 1至 2年内还清，故「加按套现」看似还款轻松，但笔者认为此方式之「长债清还短债」，其实并不健康，事关按揭贷款首几年主要是还息，偿还本金所占的比例少之又少 (一般每年不高於贷款额之 10%)，而税关每年都要过，如相关债务不尽快清还，只会年年越积越多，故除非业主预计日后会有现金全数清还「加按套现」之欠款，否则选用一年内还清之「税务贷款」应较为上算。

(《疏财杂》文章同时转载於《经济一周》 )

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