不应执着比较九七楼市

喜见发展商在「九招十二式」之规管下，逐步恢复推出新盘，令楼市畅旺起来。由於有红磡区大单位楼价回到九七水平，沙田区细单位又不断被追捧，甚至有些所谓「凶宅」，亦有投资者愿意争购，故有传媒报导本港楼市，快将回到九七境况，笔者则认为大家实在没有必要，执着将楼市发展，硬要与九七者相比。

 

楼市发展之关键，在於「供」与「求」，在「九招十二式」推出前，市场多垢病因供应不足，而导致楼价急升。早排政府在土地供应方面，已推出较宽松之政策，同时又透过「九招十二式」之行政手段，影响发展商售楼程序及手法。在新招式之蕴酿及推出初期，对发展商来说，因业务运作上存有不明朗因素，选择暂停推出新盘（甚或不积极投地），乃正常之做生意策略，而二手物业市场，同时亦出现短暂之“宁静”期。

 

市场适应「九招十二式」有助楼市发展

本地楼市之特色，在於其转变之快速，非一般人能想像，自发展商愿意在「九招十二式」之监管下，继续销售新盘，楼市再度变得活跃，目前市场之一、二手物业成交，已回到新招式推出前水平。

 

由於大单位之供应数量本来不足，过去几年又不断被发展商及投资者所吹捧，故个别大单位价格，回复到九七水平，乃属自然之事；至於超旺成交之沙田细单位楼盘，本来就时有创新高买卖价，并无什麽特别；个别所谓「凶宅」，被投资者看上，正好反映物业市道在转旺时，投资者不断搜罗还未“升水”之物业，但笔者认为，不应过份强调相关物业为「凶宅」，事关市场上对「凶宅」之定义未有共识，硬要将某一物业标签成「凶宅」，对它的业主、住客、邻居、甚或未来买家，都属不公平。

 

经济及金融环境与九七时有所改变

本港自回归至今已十多年，期间很多与楼市有较大关连之客观因素，亦已有本质性之改变，当中包括：

 

（1）九七前港英政府倾向不管楼市，原则上让楼市自由发展。按需要时，才会注入一些辅助补救方法（如建居屋及批出资助置业贷款等），但现时特区政府对本港楼市之看法及处理方式，根本无可避免受内地官员对内地楼市看法所影响；

 

（2）九七前之物业借贷，多以「砖头」作保证。当升市时，市民容易透过“以砖押砖”方法，造成超高杠杆效应之按揭借贷。可是，今天银行批出楼按贷款时，一般以客人之“供款能力”作考虑。理论上，普通打工仔很难在市场取得两个以上之楼按贷款；

 

（3）九七前内地资金之流入，并非普遍，数目亦不会太多，但今天中港经贸金融关系不断结合，日后内地资金流入本港者，只会与日俱增，故内地资金对未来本港楼市将会造成很大、很实质之影响。……如斯等等。

 

既然香港现在与九七之政经及金融环境因素已有所改变，故大家实无必要过份执着，将现时本港之楼市与九七者相比较！