打击楼市措施下按揭转保守

自特区政府推出打击楼市新措施后，物业成交即时锐减，而银行积极吸纳按揭贷款之境况，亦不复见，市场时有传出估价不足，又或按揭批核被减额(甚或被拒)之个案。

 

诚言，银行界面对今年首10个月之畅旺楼市，其全年按揭业绩已大多达标，加上金管局过去不断提醒银行，留意资产泡沫，小心控制按揭贷款风险，故近年尾前，银行界稍稍放松争取按揭业务，本属无可厚非。

 

保守估价及收紧批核

 

再者，新打击楼市措施之推出，除令炒家即时收敛外，银行界普遍亦感愕然，皆因日后按揭贷款之抵押物业，其市场可售性(marketability)，其实已出现了本质之改变(指新购物业在首二年内出售需支付5-15%之额外印花税)。银行界在未能厘清新税项影响按揭贷款之风险前，相关业务会先转趋保守，情况一般会出现在物业估价及/或按揭批核上。

 

据市场反映，银行界与估价公司初步已有共识，举凡业主以打击楼市措施前之市价放售物业，其估值平均会下调8-10%，而端视同区物业之实际成交，个别单位之估值，可能会出现更大之下调幅度。

 

由於目前楼市成交下跌，银行界及估价公司对物业之估值偏保守，且没有像旺市时，容易收集更多之成交个案作参考，故部份跌价幅度较大之成交，可能即时将同区单位估值拉低，尽管个别物业有较理想之成交价，影响同区单位估值之升幅亦会有限。

 

对於需要按揭融资之买家，应对心仪物业之估值有所掌握，以配合银行可批出之按揭借贷成数，俾安排所需资金以完成交易。笔者想特别提醒准买家，遇有需要时，最好直接向银行职员查询目标物业之估值，并索取相关之参考编号，皆因该编号其实已代表银行，对相关物业之估值有一至三个月之承诺。

 

买家应多作部署以保障成交

 

面对政府收紧按揭之新措施，银行对按揭业务又转保守时，买家事前确保取得所需之按揭贷款，尤为重要，故笔者建议真正想入市之用家，在目前情况下，不妨先向银行申请“预先批核”按揭(尽管涉及少许收费亦不应介意)，然后慢慢在市场搜罗目标物业，掌握其最新估值，再与放盘业主讨价还价。

 

只要是实客，且已办妥按揭融资所需之安排，地产代理及业主为免浪费时间及精神，都会倾向容易与他们达成交易。