拆解楼按市场现象

按金融管理局公布之数字，2011年首十一个月之按揭贷款为HK$2,189亿（宗数92,000），笔者预计全年总数为约HK$2,270亿（宗数95,500），有关数字较上一年分别下降30%（金额）及32%（宗数），但市场却感到银行早已停止争取按揭业务，有“到数收炉”之嫌，但又为何全年数字反而会比对上一年少呢？其实关键因素在於银行界在资金紧拙之情况下，早已暂时放下这食之无味，弃之可惜之“鸡肋”产品。

谈到银行按揭贷款业务“到数收炉”之现象，其实於2010年中以后曾发生过。当年之按揭贷款总金额为HK$3,242亿，宗数为142,000，而银行当年首八个月内已做到对上一年之全年业绩。踏入2011年，银行界面临多个问题影响按揭业务，其一，业界有共识想放弃以“同业拆息”（H）为基准之按揭贷款，慢慢转回以“最优惠利率”（P）之按揭贷款；其二，特区政府透过金管局收紧按揭借贷为楼市降温，并於同年六月推出更严紧之按揭新指引；其三，由於内地收紧借贷，不少香港银行倾向将资金经正式（及非正式）渠道，向内地有资金需要之机构，提供息差利润倍比香港者高之借贷，加上本地不少存户将港币经香港（或内地）银行改存人民币，导致香港银行界之贷存比率不断增加，故业界对息差利润较低之按揭业务产品，兴趣变得不大，於是造成银行早已“到数收炉”之现象。

市场大变只寄望於下半年

踏入2012年，不少资金较充裕之大型银行，又想再踏足於按揭市场，但由於金管局目前仍无意放宽按揭借贷，业界普遍亦不想多做H按之产品，加上楼市成交仍然稀疏，故按揭市场虽看似较去年热闹，但实质贷款业务之增长，仍然未见起色；至於中小型银行，其资金目前仍有不少投放入息差利润较高之产品，故她们在现阶段加入楼按市场之兴趣仍然不大。再者，业界在过去一段日子，不断提高新造按揭息率，导致今年转按减息业务之商机，亦大大减少。

预计今年上半年楼市成交会依然淡静，加上特首换届在即，而楼价亦未见有（官方预期之）回落，相信要金管局在短期内放宽按揭，实为难事。笔者认为整个按揭市场之转机，还是等待下半年吧！