施政报告 – 搭好棚等你上

日期：2019-10-17

姑且先放下政见分歧, 特首林郑月娥刚用了特别的方式公布其任内第三份施政报告, 冷不防为二手物业市场投下一枚深水炸弹 — 大幅提高按揭保险计划成数上限。即时生效的新措施下, 最高按揭成数8成的物业价格由600万元放宽至1,000万元, 而最高按揭成数9成的则由400万元大幅放宽至800万元, 按证公司其后甚至表示, 就算首置人士压测不达标, 仍可申请叙造最高8成或9成之按揭贷款, 观感上似搭棚抬市一样。

其实由第一份施政报告开始, 特首林郑月娥一直重申致力构建合理置业阶梯, 从资助房屋到私人楼宇、从短中期到长远房屋发展方向, 不少的房屋措施都曾相继出炉, 熟好熟劣还有待公论。近年从需求方面着墨的房屋政策大多为压抑楼市过热而推出的, 例如为打击和限制某部份需求而增设的种种税项成本。但更多时候的政策都是关乎供应链, 例如第一份施政报告提出的绿置居恒常化, 短中期增加可供出售的绿置居单位以满足市场需要。又例如第二份施政报告提出的明日大屿计划, 亦正正为长远增加土地及房屋供应而出台。但这次突然於社会政治争拗激烈及楼市渐见疲态和胶着时, 於需求面上搭棚让特定购买力谷上600万元至1,000万元楼价的市场区间, 确实一反常态, 值得商榷。

分散购买力

这次於整体供应量不足的前提下, 政府反而鼓励入市, 支援月入不错的小康家庭或首置人士购买600万至1,000万区间的自住物业, 其一主要目的可能是要分隔开不同的置业梯队。源於近年楼价升幅不断, 部份收入较高但因欠缺首期的首置人士或都倾向於600万元以下能造较高按揭成数的上车盘, 令购买力过度集中该区域, 放宽成数上限或有助於纠正需求分布, 使其变得更平均和分散, 另得益於换楼后有机会释放出部份中小型平价单位, 将即时增加上车盘的供应量, 或能稍稍理顺供应链。其二目的当然为挽救民心。不论是市民置业的怨气又或是对近期政治纷争的怒气, 特别是这批中收入人士从政府所得的帮助和优待一般都较少, 置业既困难且选择又少, 加上受够近期的政治争论困扰继而萌生移民的念头, 此番鼓励和协助置业一来有助舒缓住屋需要, 同时有助挽留这批对经济有实质贡献的有能力之士继续留港发展, 达致维稳效果。

资产泡沫

但凡事总有两面, 当特首旨在搭建合理置业阶梯时, 难免进一步推高某区间的楼价, 此乃正常的供求因果关系, 最怕矫枉过正, 长远或令整体资产价格出现更严重的泡沫化, 适得其反。加上, 正值外有反覆的中美贸易战左右环球经济表现, 内则有持续的政治争拗影响本土经济民生, 如此高楼价和经济前景不明朗的背景下以高按揭成数入市的风险大大增加, 尤其以政府牵头下进行此等高风险活动最为讽刺, 倒令人担心未见其效先见其弊, 楼市稍有波动, 负资产的涟漪效应将比以往更大, 最终损失的还是普罗大众。