另类物业投资之道
日期：2019-05-15最近一个公开拍卖会上, 深水埗某个旧式洋楼分契天台录得拍卖成交32万, 以其面积大约100平方尺计, 尺价达3,200元水平。
其实, 这些另类物业经常出现在不同的拍卖会上, 例如独立天台、无契楼、凶宅、楼梯底铺位、银主盘等等, 不论市况好坏, 总有一班捧场客, 他们无非是看到当中别人眼里没有的投资价值, 究竟这个葫芦卖什麽药呢?
以用家角度来说, 试想想一般住宅天台有什麽用途? 方便朋友聚会烧烤、闲来供晾晒衣物、还是种种花草? 看起来相当写意! 那麽以投资角度来看呢? 最直接的是用作储存仓, 不论是天台上有瓦摭头的楼梯位置还是再加一个可移动或拆除的储物柜, 置身於闹市当中的优势总比工业区的迷你仓更方便存取。 如果是租给电讯服务商设置发射台呢? 业主在几乎没有前期成本下, 供几个”租客”自行安装及挂上讯号接收器, 一个月收取3,000元租金又何等容易, 而且所占用的空间又少, 就以32万元拍卖价计算, 回报粗略计已超过10厘。
投资总伴随风险是常识吧! 一般来说, 这些另类物业的风险首先最明显反映在价格上。 香港寸金尺土, 物业价格名列世界前茅, 不论住宅或是工商铺位都贵得惊人。 以前文提到的的天台为例, 尺价才3,200元, 而一般市区2百余尺洋楼单位尺价动辄10,000到13,000元之间, 两者相差显然易见。 若以市区旧式工厦比较, 尺价亦达4,000至5,000元左右。 再以凶宅作为例子, 早前沙田第一城24座一个凶宅单位以450万元易手, 相较同期相同单位银行估值530万元折让大约15%。 那麽, 背后的风险又是什麽?
该种物业的特色就是"另类", 而风险就是其在市场上的需求及市场之大小。 以独立天台对比二百余尺洋楼单位, 当然后者市场需求十分大, 供求拉锯下自然反映了它的价值, 而前者的市场则十分狭隘, 难道一般市民就买个天台来解决住屋短缺问题吗? 流通量低自然价值亦高不到哪里。 再以凶宅作比喻, 心理因素影响购买凶宅的意欲, 市场被收窄, 业主自然要割价求售, 互相拉锯下结果就是凶宅一般折让15%至25%不等。 而且, 这些另类物业通常遇到较难承做按揭甚至乎申请不到的问题, 因为银行或者财务机构一般都不太愿意给你转嫁风险, 对吧?
虽说另类物业的独特性局限了其市场价值, 但心想执平货的投资客还是很捧场, 始终其较的高回报率是一个卖点, 而且一般来说所需银码较细, 即是少付出高回报, 只要有能力承担背后风险, 不失为一门另类的投资渠道!
