另类物业投资之道

日期：2019-05-16

最近一个公开拍卖会上, 深水埗某个旧式洋楼分契天台录得拍卖成交32万, 以其面积大约100平方尺计, 尺价达3,200元水平。

其实, 这些另类物业经常出现在不同的拍卖会上, 例如独立天台、无契楼、凶宅、楼梯底铺位、银主盘等等, 不论市况好坏, 总有一班捧场客, 他们无非是看到当中别人眼里没有的投资价值, 究竟这个葫芦卖什麽药呢?

以用家角度来说, 试想想一般住宅天台有什麽用途? 方便朋友聚会烧烤、闲来供晾晒衣物、还是种种花草? 那麽以投资角度来看呢? 最直接的是用作储存仓, 如果是租给电讯服务商设置发射台呢? 业主在几乎没有前期成本下, 供几个”租客”自行安装及挂上讯号接收器, 一个月收取3,000元租金又何等容易, 而且所占用的空间又少, 就以32万元拍卖价计算, 回报粗略计已超过10厘。

投资总伴随风险是常识吧! 一般来说, 这些另类物业的风险首先最明显反映在价格上。以前文提到的的天台为例, 尺价才3,200元, 而一般市区2百余尺洋楼单位尺价动辄10,000到13,000元之间, 两者相差显然易见。若以市区旧式工厦比较, 尺价亦达4,000至5,000元左右。那麽, 背后的风险又是什麽?

市场狭隘较难承造按揭

该种物业的特色就是「另类」, 而风险就是其在市场上的需求及市场之大小。以独立天台对比200余尺洋楼单位, 当然后者市场需求十分大, 供求拉锯下自然反映了它的价值, 而前者的市场则十分狭隘, 难道一般市民就买个天台来解决住屋短缺问题吗? 流通量低自然价值亦高不到哪里。再以凶宅作比喻, 心理因素影响购买凶宅的意欲, 市场被收窄, 一般折让15%至25%不等。而且, 这些另类物业通常遇到较难承做按揭甚至乎申请不到的问题, 因为银行或者财务机构一般都不太愿意给你转嫁风险, 对吧?

中原测量师行估价部高级经理张世昌