重建也需要规划

日期：2019-11-14

最近看了一个新闻节目，访问对象为现任市建局行政总监，而内容主要针对现时市区重建的政策及方向。

本人因为工作需要，都会对市区重建局的项目特别留意。在约十多年前，市建局收购的项目多数都是零零散散的，举列可能会在某街道上收购多个街号的旧楼，而同时又在同区附近收购另一个非连接的项目。该时候，除了观塘的裕民坊项目属较大型外，其余的收购项目之地盘面积多数为五千尺至一万尺左右，但由於各个项目都是非相连且是独立的，故无法一并重建发展，以致单幢式的市建局发展项目重覆在同区附近或一街之隔内出现，规划比较欠缺组织。

其时，本人心中已经有个疑惑，这些单幢式重建项目临立的旧区里，其实穿插着很多约十层楼高或逾四十年楼龄的旧楼。纵使这些旧楼之重建潜质可能比较低，但在十年后或二十年后总有重建的需要，难道到时候再建单幢物业，那整个城市与石屎森林有何分别？况且，市区重建局作为旧楼重建中最有权力的机关，它的收购模式应该比其他私人发展商更加全面，更加应有长远的规划。

新收购方针强调规划主导

最近几年，市建局的收购方针确实起了转变，强调「规划主导」及「小区发展」，意思是指透过重新规划，逐一收购旧楼以发展新的小区，并藉此解决旧区当中的交通、绿化地带不足的问题。以近几年市建局於土瓜湾荣光街及庇利街一带之收购项目为例，涉及共七个相连的项目，而地盘面积共约二十三万尺，这麽具规模的收购实属市场罕有。

收购规模越大，重建项目的可塑性越高，则在重新规划或设计上较具弹性。事实上，市建局已宣布在土瓜湾项目内，将重新规划道路及优化交通网络，并将兴建大型地下停车场，以腾出更多地面空间作绿化或休憩之用。重建地盘面积较大，另一好处是日后建成项目之住宅实用率将相对地较高，至少屋苑内的一些康乐设施可以共用，避免重覆建造，浪费有限的楼面面积。

当然，当收购规模提高之同时，收购的难度亦同样提高，而最明显就是反映在收购时间上。以往一般项目由收购至拆楼，可能需要几年时间，但当收购规模变得庞大，花上的时间可能不止几倍，由收购至拆楼需要逾六年时间一点也不出奇。

市区土地供应紧张但却需求大，旧楼重建可说是其中唯一出路，而可以具规划性地进行收购的，相信只有市区重建局。本人从事物业估价及旧楼联售，曾视察不少楼宇质素欠佳或环境恶劣的旧楼，故本人深深明白市区更新或重建之重要性，亦同时期待市区有更多大型重建项目。

作者为中原测量师行专业估价部高级经理吴庭琛先生