买卖持有物业的公司之风险

日期：2020-01-30

笔者最近遇到一个投诉个案，我们管理的物业天花经常出现漏水，特别是在雨天的时候。於是经管理公司协助，到上层物业视察，原来上层位置乃一个露天的平台，以前因为加盖僭建物被屋宇处命令拆除，但拆除后原来的地台可能防水层已经损坏，所以雨天一直出现渗水。

笔者查过大厦公契，发现该平台属上层一个单位业主拥有，所以不属大厦公用部分，管理公司未能处理。笔者於是经管理公司协调，与上层物业业主联络，希望他能尽早维修平台。无奈上层业主一直用各种理由拖延时间，以致问题无法解决，而期间我们得知上层业主打算出售物业，所以未有积极处理渗水事宜。

由於下层物业租予一租户经营餐厅，渗水情况对租户生意有所影响。笔者於是委托专业人士作渗漏调查报告，报告明确显示渗水源自平时台。笔者再委托律师发信及预备起诉上层物业业主，并追讨期间所受损先。

此时，我们终於得到上层物业业主回应，并答应马上维修平台、及赔偿有关损失。后来笔者得知原来上层物业由公司持有，或许因为税务原因，原来的持有人透过转让公司出售物业，所以新的持有人对漏水一事并不知情，但在法律上物业由公司持有、所以法律责任也由公司负责。

由於香港住宅物业转让自2012年开始加徵了买家印花税，有部分业主为省却税务成本，会以转让公司形式出售以公司名义持有的物业。虽然此举没有违反法例并可以散却税额，不过转让公司相对风险较高，有关公司潜在问题及责任将由新的持有人承受。

作者为中原测量师行租务管理部高级经理潘志业先生