新招有利有弊

日期：2012-11-12

近年本地楼房供应越见紧绌，而投资性质需求亦受热钱带动而增加，加上长期低息环境令回报高於借贷成本，故令楼市供求失衡的情况持续加剧，推高楼价升势，楼价自2008年金融海啸后低位至今累积已升约一倍。单计今年本港楼价累积升约近两成，升速惹人关注，升幅亦高於原有额外印花税率，买家即使持货不足一年仍有利可图，政府被评措施无效，结果政府刚於十月底再次推出被市场形容为辣招。

在土地供应方面，政府碍於难以一时三刻增加楼房供应，故是次主力在遏抑需求方面着手。事实上，金融海啸后各国推出宽松货币政策，热钱曾大量涌入本港，2009年底银行体系结余高达3,000亿元，银行水浸推低按息至1厘以下水平，资金涌入楼市，加速楼价升势，楼价於年半内上升达40%，其后银行体系结余虽然回落但一直保持在充裕的水平，自2010年中至今年9月，即使於2010年美国推出QE2，银行体系结余仍然平稳维持在1,500亿元以下水平，期间楼价升势减慢但仍持续上扬。今年9月中QE3出台，金管局随即推出按揭措施图令楼市降温，但楼市仍然亢奋，楼价不断创历史新高，期间资金再次流入，银行体系结余开始升逾1,500亿元水平，这令政府担心市场对楼市的亢奋情绪更加一发不可收拾，导致楼市泡沫急速涨大，遂出辣招人为地引导部份资金转向，是次措施针对投资者为主，旨在削减他们对楼市的投资意欲，减少市场需求，纾缓楼市因供求失衡导致升势不断的情况。

政府新措施当中，除了提高额外印花税(SSD)率至10%至20%及延长适用期至三年外，亦新增一项为楼价15%之买家印花税(BSD)，缴纳人士为外地买家及所有本地或外地注册公司的买家；换言之，现时这类买家入市可能需付的税种多达三项，包括一般从价印花税、额外印花税以及买家印花税，除了入市成本大增，抵销海外买家购买港楼的折扣优势外，亦令在港置业的税务责任变得复杂，减低了港楼的吸引力。

假设内地买家在港购置一个价值1,000万元之住宅单位，若然并非首套房按揭，按揭成数最高仅达3成，即需预备的基本首期资金高达700万元，另外再需缴付一般印花税及买家印花税高达楼价18.75%，合共187万5千元，倘若买家於一年后出售单位，涉及额外印花税达楼价10%。换言之，该单位价值需於一年后上升超过3成始有利可图。入市成本如此高昂，很自然可打击内地买家的入市意欲。新措施前内地买家在港入市金额占比仍达1成半，单计一手市场更高达3成，可以想象，若措施大幅减少内地买家变相可释放多少供应出来。

另一方面，虽然原有的额外印花税令短炒人士消声匿迹，但用家一般仍觉可接受，不过，新措施提高了额外印花税率及延长适用期，即使有需要於一年后或两年后卖楼便得缴付楼价10%高税，所以现时买家入市，心理上就好像必然要守三年捆绑期，三年后才可卖楼，这样将会削弱一些用家的换楼意欲。再者，金融海啸后长达两年时间，本港楼按息率低至1厘以下水平，当年大量业主转按，目前仍然以1厘(H+0.7%)之超低利息供楼，若然现时换楼，新造银行息率便很大可能转为P-3.1% (P:5.25%)，实际息率为2.15厘，纵使仍属低息，但借贷成本却已高出115%，结合起来的因素亦减弱换楼意欲。这情况下，一边厢削减需求释放供应，另边厢二手盘源却可能会减少。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理