2013年楼按息率走势

日期：2013-01-07

本港整体息率跟随美国走势为主，美国联储局已宣布扩大买债金额，并维持低利率政策至指定经济数字目标稳定之前，按美国目前经济状况，未来数年维持宽松货币及超低息政策机会甚高，虽则本地息率亦会受其他商业因素影响而调整，但可估计整体上未来数年仍处低息环境。

笔者相信2013年银行楼按取态积极性将会进一步增加，造就按息下降空间，原因有几项，第一，今年9月中QE3出台，美元或外来资金再次流入亚洲新兴市场寻找投资机会，平稳了两年之银行体系结余冲破1,500亿元界线，最近已增至2,500亿元以上水平。在市场资金充裕下，今年港元贷存比率自年中由84%已连续四个月回落至十月底之80.4%，料数字将跌穿80%水平，反映银行体系资金充裕度增加，令银行放贷意欲增强；第二，今年银行新造楼按贷款金额已连续第二年萎缩，临近年底，各银行已开始为明年新贷款目标筹谋，楼按取态将更为积极；第三，银行资金成本持续回落，根据金管局数据，反映银行平均资金成本的综合利率已由年中开始连续四个月回落至十月底为0.36厘，反映银行资金成本已呈下降之势；第四，在多项金管局措施推行下，目前平均按揭比率仅为55%，而借款人的每月供款占入息比率(DTI ratio)亦将进一步降低，有效减低楼按信贷风险，拖欠比率持续处於0.01%超低水平，超过6个月之拖欠比率更降至0%；目前楼市及信贷风险未增，用家主导，令银行放贷信心增强。

综合上述，银行资金充裕度增加、银行资金成本回落、放贷信心增强以及筹划新一年按揭增长目标的意欲下，银行楼按取态将更为积极；加上明年首季按揭贷款量仍受楼市交投疲弱所拖累，僧多粥少的局面推动楼按竞争转趋激烈，这将造就银行调减按息机会大增。但鉴於金管局之按息下限指引，目前P按息下调空间无几，故P按息仍会平稳维持目前低至2.15厘之水平，至於H按，在楼按竞争下，银行重新推广H按计划之机会增加，当中主要以调减H按息及优化H按锁息上限以增加竞争力，相信明年H按选用比例将会增加，并推低整体平均楼按息率由目前2.2厘降至2厘水平。不过，由於银行维持合理息差意欲仍大，对减息仍克制，故相信减息幅度不大，重现H按年代低於H+1%水平的机会始终微乎其微。

政府「双辣招」进一步缩减市场投资者客源，楼市用家占比提高，目前楼市刚性需求仍大，当市况尤其於农历新年后转为明朗化后，上车入市买家亦将显着增加。相信有银行看准高成数按揭市场潜在需求，将加强推广按揭保险计划，缩短批核时间，并提供保费折扣及客户申请优惠等。

在目前低息环境下，纵使按揭竞争激烈，但银行再下调按息之空间有限，现金回赠亦已达贷款额之1%最高上限，料银行将进一步增加各式各样的回赠优惠如购物现金券、信用卡签账额、飞行里数、旅游礼券、餐饮礼券及各式电讯产品等以吸纳按揭客户。为了突围而出，银行亦将进一步优化按揭服务如推出特快按揭批核服务、专人上门办理按揭申请之礼宾服务及增加服务据点等以满足客户的需求。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤