按揭措施下财务公司现商机

日期：2013-01-14

金管局自2009年共五次推出收紧楼按措施，买家如投资者、内地人士、公司名义买家、工商铺买家、甚至购买中价以上物业作自用的买家均受影响，上会困难度大增，措施下导致首期不足又或难於银行获批足额楼按贷款的个案增加，造就了财务公司开拓客源的商机。近年新的财务公司数量增加不少，当中不乏声称可为金管局措施下受影响之客户提供解决办法。

坊间财务公司大多可提供多样化的贷款类别，本文只集中讨论楼按贷款方面，目前市场上大致可分开两大类财务公司，第一类是属於银行三级制体系以内之认可机构，多为有限制牌照银行或接受存款公司，可根据相关条件接受客户存款作为放贷资金，但由於受着金管局监管，故基本上同样跟随金管局之按揭措施，例如投资物业之按揭成数仅高达5成。此类财务公司的竞争优势在於提供批核方面的弹性，一般只需较简单的申请程序及入息证明。他们的目标客户属於银行未能批出按揭贷款的借款人，包括欠缺足够入息证明或欠粮单人士、未能出示税单之自雇人士、非固定收入人士、信贷纪录欠佳人士等，又或针对银行难批之抵押品如唐楼、凶宅等。

另一类是按放债人条例成立的财务公司，只需经公司注册处及警务处申请，不在金管局监管范围之内，他们同样具有如上述之批核弹性，且弹性更大，若以供满按揭之物业作套现，甚至无需入息证明，家庭主妇及退休人士均可获批贷款。除此之外，由於他们不受金管局措施所限，故相比起银行及第一类财务公司，可向受措施影响的客人批出较高之按揭成数，故按揭措施之推出变相扩大了他们的潜在客户群。例如现时600万以上楼宇之按揭成数已不足7成，投资者、出租物业或工商铺买家之按揭成数最高只达5成，内地买家之按揭成数一般仅达3至5成，而此类财务公司则可向上述买家提供高达8成甚至9成之按揭贷款，而且标榜迅速批核，故近年此类财务公司在市场需求推动下明显增多。

财务公司既可提供优於银行之批核弹性，又要承担较高的信贷风险，借款人自然要付出较高昂之按揭利息。上述第一类财务公司跟随金管局指引，批核弹性不如第二类般大，而且部份财务公司属於银行持有或与银行有联系，故不少仍批出以最优惠利率(P)为基准之息率，年息多介乎3厘至6厘不等，较优质客户之年息更可低至3厘以下水平。至於第二类财务公司，以月息计算较多，实际年息一般达10厘以上，若分一二按贷款，二按之利息将更高。第二类财务公司的客户多是碍於银行未能批出按揭而转投财务公司作短期过渡，又或急需资金成交免於挞订，故不少按揭计划的罚息期可短至半年，甚至两个月；方便客人於过渡后或资金较充裕时转按予银行节省利息。

很多借款人听见财务公司只联想起高利息，其实近年有部份财务公司在竞争下已将息率明显下调，原因是现时多了一些还款能力不差的客户，只是基於金管局措施下首期不足或银行批额不足，而需转投财务公司借贷。例如目前1,000万或以上物业之按揭成数仅高达5成，但有财务公司可提供高达7成按揭，息率可低至P-1% (i.e. 4.25厘)，对於有需要人士来说，借贷成本已不算高昂。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤