新措施下上会难度增
日期：2013-03-11
上月政府第六度推出遏抑楼市措施，部份力度较猛的措施以针对投资者及非住宅类别为主，而影响层面最广泛则为压力测试方面的调控，因为此措施适用於所有物业种类及所有类别借款人。新措施前，若申请首套房按揭，借款人的供款占入息比率(Debt Servicting Ratio, 简称DSR)不可超过50%，另银行需为按揭申请人进行压力测试，假设按息上升两厘后之DSR不可超於60%。新措施下，上述压力测试会改以假设按息上升3厘计算，换句话说，按揭申请人可获批之按揭额减少，需要有更高之入息水平又或增加首期方可入市上会。
若以目前私人楼家庭住户入息中位约数30,000元、平均按揭年期25年及按息约2.15厘计算，措施前可获批之按揭额上限约为336万元，其基本DSR只要不超於48%已可通过压力测试;但新压力测试下基本DSR需降为不可超於43.6%，故在入息不变下可获批之按揭额便减少接近1成，按揭金额上限降为303万元。若借款人选择较长之30年按揭还款期，其基本DSR要求更高，必须不超於41.5%方可通过压力测试，可获批之按揭额减少约11%。以往市场常有说法，申请按揭的基本准则就是债务供款不可超於入息一半，但新的压力测试已进一步收紧这个准则，故上述说法更加不能成立，买家要多加留意。笔者建议现时准买家在筹划首套房预算时，设定每月债务供款占入息上限不多於40%较为理想。事实上，根据2011年人口普查统计，现时供楼人士之总债务与收入比率中位数仅约20%，反映大部份人倾向谨慎选择保守的供款比率，状况属於相当健康。
新措施较影响用家上车的是有关按揭保险计划之修订，现时只有400万元或以下之住宅楼宇方可叙造9成按揭贷款，450万元或以上至600万楼宇之按揭成数则由最高9成降为8成。按照目前楼价水平，600尺之两房单位动辄高於450万元，准买家若要透过按揭保险计划上车，基本首期便由45万元增加至90万元，故有关修订无可避免会增加买家上车难度。
除上述较影响用家的措施下，其他措施主要针对非住宅物业及投资物业为主，例如全面将所有物业类别之买卖印花税率提高一倍，只有首套住宅物业或换楼可获豁免或退回新旧税差价安排，加上非住宅物业於签订买卖协议后须即时缴交印花税等措施，大幅度增加购买投资物业及工商物业之成本，并有助遏抑工商铺摩货转手的炒风。修订后之新税率高达楼价8.5%，一个2,200万元单位的从价印花税高达187万元，若为内地买家购买住宅物业作投资，需再缴付买家印花税15%，税率共达23.5%，总金额增至517万元，如此高昂成本变相引导部份买家转往其他投资市场。
为了使炽热的工商铺物业市场降温，政府是次亦针对性降低工商铺的可叙造按揭成数，一律按目前适用的上限下调一成，即最高按揭成数由5成降为4成，独立车位的按揭成数亦同步降至最高4成，这样看来好像还不够力度？留意若借款人以资产水平申请按揭，又或主要收入非来自本地，例如是内地买家，工商铺物业及独立车位的按揭成数会再降至3成，如属第二套房按揭，更进一步降至2成，基本首期资金便须达8成，由於工商铺物业金额往往较大，是次措施已大幅度提高入市成本，相信有一定药力调控非住宅市场之投资需求。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
