定息按揭有着数？
日期：2013-04-15
市埸预期美国有机会早於2015年加息，加上近月相继有银行上调按息，有大型银行针对买家对加息的疑虑，藉此时机推出长达7年之定息按揭计划。
香港一向以浮息按揭为主流，主要是最优惠利率(Prime Rate)及银行同业拆息(HIBOR rate)为基准的楼按产品，若进入加息周期，浮息跟随上调，供楼人士之每月还款额及利息支出均会随之增加。而最近银行推出的定息按揭计划，优势在於定息期内可锁定按息，即使未来息率回升，仍可防止供楼金额大增失预算，亦变相节省利息支出。由於定息期内的利息波动风险由银行承担，银行需要为相关风险进行对冲，所以在一般情况下，定息率会略高於市场水平，等同借款人需多付溢价换取锁定息率的保障。是次大型银行推出的定按计划，首3年或首5年之定息率为2.4%，与银行加息后之市场水平一致，反映银行叙造楼按取态仍相当积极。如选择7年定息期，期内按息则增至3%。
低息环境持续多时，未来趋势必然回升，定按计划的推出会否可推动使用比例大升？短期内却未必。第一，定按计划在香港的普及度不高，多年之选用比例仅在1%以下；若非加息期临近，推出定按计划的银行一向不多。2004年中，美国开始进入加息周期，市场预期本地银行快将跟随加息，带动不少银行推出定按产品，故曾推高定按选用比例达15.4%，但仍属低使用率水平。第二，由於银行加息步伐并不一致，至今仍有部份银行未有上调新造按息，提供之P按息仍低至2.15%，与定按息差达0.25%，加上定按计划不设现金回赠，而浮息计划回赠一般可达贷款额1%，动辄可达数万元，本地供楼人士普遍爱选择具即时悭息效果的按揭计划，故短期内借款人士应希望赶尾班车争取加息前的按息水平及优惠为主。
假设市场息率已逐渐一致性地升至约2.4%水平，定息率同样是2.4%之计划理应具有优势，但选择定按计划便会失去高达贷款额1%之现金回赠，究竟哪一款计划较着数？由於美国何时加息以及本地银行何时跟随始终是未知之数，故只能估量加息的预期作考虑，料5年定息期之悭息效果较强。以350万元按揭额、20年还款期为例，并分别以最优惠利率为基准之按揭计划(“P按”)及3年期、5年期定按作比较，目前P按息率以及定息期内之息率同为2.4%，3年定息期内之利息支出为$237,335；假设美国最终延至2015年才加息，而本地银行之最优惠利率亦於2015年4月起跟随加息7次，每次0.25%，P按首3年利息支出为$278,778，多於定按利息4万多元，但由於P按设有贷款额1%作为现金回赠，若减去回赠计算净利息支出只相差数千元，悭息效果不算明显；不过，若选5年期定按计划却可较P按省息多达$112,074。上述只是加息7次、加幅达1.75%之假设，事实上，对上一次美国加息周期长达两年，加息共17次，加息幅度达4.25厘，香港则长逾一年，加息幅度达3厘至3.25厘。可以想像，定息期内越早遇上加息周期，加息幅度越大，变相省下之利息便会越多。
从上述例子可见，5年期定按计划较3年期悭息，但用家需注意，部份定按计划设有较长罚息期及较高罚息率，例如客户选用5年期定按计划，罚息期便长达5年，罚息率达贷款额3%，故定按计划较适合长线用家，才能发挥悭息效果，若有可能於3至5年内换楼则未必适合。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
