2013下半年按息走势
日期：2013-07-08
今年3月中由大行牵头掀起一轮加息潮，多间银行上调新造按息0.25%，及后於4月下旬随即再掀起一轮调头减息潮，总结今年上半年整体按息於2.15%至2.4%水平窄幅上落。今年美国息率未有变动下，为何按揭息率却出现波幅？原因是本地按息除了受美息影响外，亦会基於银行自身或其他本地因素影响。
目前楼按市场以浮息按揭计划为主，尤以最优惠利率(P)为基准的计划属主流，港美元挂勾下，P主要受美息影响，美国自金融海啸后实行超低息政策已近5年，香港亦然，未来重返加息周期已属必然之事。而美国已定下退市时间表，由缩减买债规模至完全结束量化宽松措施(QE)，预计需时一年，让市场适应；即使结束QE亦须看当时的失业率及经济表现才决定展开加息周期，而之前订下失业率降至6.5%的指标，亦不等於降至该水平便自动触发加息。笔者料展开退市进程后，美国仍需时间稳定经济增长步伐，料美国将兑现於2015年始加息。美国对上一次加息周期始於2004年6月底，当时的失业率处於5.6%水平。不过，无论美息於2015年或之前上升，用家都应作好加息准备，希望市场早日扭转对习惯性低息的依赖。
本地浮息若然上升，基本上绝大部份的供楼业主及新买家均受影响，参考对上一次本地加息周期於05年3月正式展开，累计加息共9次，最优惠利率由5%上调至8%及8.25%，一年间息率上升达3.25%。基於目前息率仍属超低水平，将来累积回升幅度亦可达3%，为未来加息形势维持较强防守力，笔者建议现时用家将供款占入息比率设定於35%以下水平为佳。
现时主要的按揭计划除了包含一个浮息，亦由一个全期已锁定的息率组成，例如一个“P减3%”或 “H加1.8%”的按揭计划，“P”和“H”属於浮息， “减3%”和 “加1.8%”属於固定息率。若银行调整固定息率，只会对新造按揭客户造成影响。这个固定息率亦会受银行的资金供应量、贷款需求量、资金成本、楼按竞争、业务比重、市场风险等因素影响，换言之，并非只要美国不加息，本地息率便必然平稳。例如在08年金融海啸后至今，本地银行曾三度调整这个固定息率，即是上调新造按息，第一次是海啸后全球资金紧张，市场风险急增，银行一度上调按息及收紧信贷，及至金管局向银行体系大幅度注资，纾缓资金紧张状况，情况才扭转。第二次是2011年首季开始爆发H按加息潮，当时最大的诱因是内地收紧信贷促使企业纷来港融资，港元资金需求扩大，曾推高贷存比率至85%。第三次是今年3月中两间大行牵头上调新造按息，主因是金管局对银行增加楼按业务的资本要求，令资本成本增加，催使银行曾调高息率以抵销影响; 此次加息幅度是3次中最温和，而且於4月下旬开始，银行已陆续将按息回调至加息前水平。
碍於市场竞争关系，银行即使调整楼按计划的固定息率，幅度理应不会太大，多介乎0.25%至1.5%，与进入加息周期不同。不过，最近港元贷存比率略为上升，而下半年美国开始收水又会否引发停泊在港的热钱开始於明年撤离，这些有机会影响拆息或按息上升的因素都值得留意。不过，受楼市疲弱拖累，今年楼按贷款量萎缩，目前银行楼按竞争仍维持激烈，故不会轻易上调按息，总括笔者相信今年下半年按息平稳机会较高，息率约介乎2.15%至2.4%水平。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
