H按复活由来
日期：2013-09-02
根据金管局住宅按揭统计，以银行同业拆息(HIBOR)为基准的按揭计划(简称”H按”)的选用比例连月攀升，由年初约占市场7%至最近已高达40%，是2011年9月后新高数字。H按比例逐步上升主要是因为近月陆续有银行调减H按息率，并优化H按封顶息率，使H按实际息率低於P按息之余，更锁定息率不会高於P按市场水平，加上有大型银行重新积极推广H按，推高了H按使用量。
於2006年前，按揭市场一直由P按主导，市民对H按认识不多，银行亦没有积极推出H按的意欲。06年加息周期进入尾声，楼市交投转为活跃，银行楼按竞争不断加剧，为了突围，有银行开始推出H按计划，实际息率可低於P按，其后多间银行先后跟随。并首次引入封顶息率基制，以减低H按之波动性，当年H按息低至H+0.6%(当时约为4.6厘)，低於P按实际息率达半厘或以上，故此H按普及度开始增加，当年H按市场比例曾高达40%；其后H按与P按两者的息差收窄，H按选用比例回落。
2009年H按正式确立主流地位，亦成为广为人知的按揭产品。08年金融海啸卷至，环球各国采宽松货币政策救市，银行持续水浸推低拆息至不正常低水平，市场上有银行开始积极推广H按，令H按再次应运而生。当时1个月期拆息低至0.07%，银行提供之H按息亦低至H+0.7%，实际按息仅0.77%，低於P按息率超过1厘，於是大部份借款人转用H按计划。2010年H按受欢迎程度有增无减，选用比例高达92%，由於H按具有前所未见的悭息优势，故亦带动了一股转按热潮，大量P按用家转用H按，一个月银行批出转按宗数高达5,000宗，占市场超过3成。随着2011年银行之间掀起H按加息潮，H按热潮才渐渐冷却。
2009至2011年期间，H按成为了最普及的按揭产品，三年里市场上批出H按宗数高达近30万宗，占市场达68%。这些供楼业主大部份於目前仍然享有当年批出之H+0.7%超低息优惠，按目前拆息水平计算，他们支付之供楼利息仍仅为0.91%，低於目前按息水平超过1厘。
自海啸后各国增加大量货币供应图挽救经济，市场资金泛滥推低拆息处於异常低位，促使H/P息差拉阔至非正常水平；自2008年11月至今，H与P的息差平均高达4.8厘至逾5厘，而08年10月前十年间H/P息差平均约为3.6厘，差幅达1.2厘或以上。未来美国将退市并於及后重返加息周期，若热钱逐步撤离香港银行体系，H/P息差理应将会回复正常水平，即是说，未计及进入加息周期之上升幅度，拆息已很可能上调约1厘或以上，对於现时仍以H+0.7%支付供楼利息之业主来说，按息可能将由0.9厘上升至约2.1厘，每月供款便会增加约12%，这些为数不少的H按业主可能已沉醉於超低息环境数年，最好需有两方面关於息率回升的准备，第一方面是供楼利息将由超低息水平上调至与市场水平相若，第二方面是为未来正式进入加息周期作准备。
不过，基於H按一般设有锁息上限，封顶位与市场息率相近，故业主亦无需担心拆息大幅上升的风险，目前市场上H按低至H+1.7%，实际息率约1.91厘，那麽，若然如上述拆息回升约1厘，那H按息率岂不是升至近3厘? 借款人却不用担心，由於目前的H按息率与锁息上限差幅不大，部份封顶息率甚至低至2.15厘，与P按息看齐，即使拆息抽高，若然P未变，息率亦只会上升约1/4厘。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
