为何买家不买、业主不卖？
日期：2013-10-14
本港楼价自08年底至今累积上升逾倍，数年间楼价如坐直升机上升，原因离不开供求失衡之根本问题。海啸后美国为首推行宽松货币政策，环球热钱流入具投资机遇的地方，香港背靠高速发展的祖国，吸引了大量资金流入，加上息率被推低至不正常之低水平，负利率环境加深，造就投资性质需求大量增加，供求紧张情况因而加剧，楼价拾级而上。这形势下，政府为了防止楼市泡沫滚大，在「供应」及「需求」之间，较主力选择从打击「需求」方面着手，09年至今已六度出招调控楼市。
今年2月政府再加大药力推出辣招，连月来楼市被辣招捆绑而变得呆滞，买卖双方持续拉锯，买家不愿买、业主不愿卖，楼市出现买卖两闲局面。买家不愿入市很易理解，辣招之下，买楼成本增加、上会较前困难，加上楼市似在转势，未来退市在即，削弱买家入市意欲，心态上总希望迟一点楼价出现折让。
虽然需求减少了，但另一边厢市场盘源供应亦同步减少，原因为何？炒家或短线投资者一般爱短线获利出货，某程度上有助增加市场盘源流转，但政府措施人为地赶绝他们的存在，导致市场上持货人主要只剩下用家或长线投资者，而他们现阶段卖楼意欲亦不大。为数不少的业主在海啸后两三年期间获银行批出超低按息，全期低至HIBOR+0.7%，目前仍然以不足1厘超低息率供楼，每月供款本金占8成，利息支出甚低，若然卖出单位，新购物业便不可再享有此超低息率，而且需受额外印花税(SSD)捆绑三年。
虽然目前新造按息仍处低水平，但以按息HIBOR+1.7%计算，利息支出已增加逾倍，加上楼价已升穿历史高位，但在按揭措施下可造按揭成数降低，用家要换楼等如需多付首期、多付利息、多付楼按供款，又或者根本未必可负担换新居的首期。举例，用家於2010年以3成首期买入一个实用面积约500尺、楼价为370万元的两房单位，现希望更换区内一个实用面积约720尺之三房单位，楼价为960万元，由於现居单位已升值62%至600万元，若成功卖出单位可套现约380万元作为首期，奈可在现行按揭措施下，上述楼价可获批之按揭成数降为52%，最高按揭额仅500万元，用家未有充足首期，只可搁置换楼计划。
一般换楼人士都是一卖一买，但市场预期楼价已见顶回落，用家入市换新居的意欲转弱，另一方面，换楼人士亦未必愿意先沽后租单位，因为目前楼价下调步伐缓慢，他们认为楼价跌幅未必可抵销一至两年租金支出。对於自用的业主，现时楼按供款之利息仍大大低於租金支出，而对於正在收租的业主，租金回报平均仍达3.4厘，仍明显高於利息收入或支出，故不少业主采取一动不如一静的心态，继续持有物业，导致市场盘源减少。再者，正在放售自用物业的业主大多不轻易割价出货，在现时市道，他们的叫价可能与买家愿意承接的价钱出现较大距离，导致「实盘」不多。
若无突如其来因素，短期内楼市买卖两闲局面很大机会持续，但长线而言，供求状况将告逆转，用家不得不留意。未来退市将会来临、热钱总会撤离市场、息率终会回升，尤其当按息上升3厘，按揭供款内的利息支出甚至高於租金，若计及差饷、管理费等开支，租平过供尤为明显，连带政府长远将增加土地楼房供应，届时楼市将出现盘源供应增多而需求减少，将对楼市带来冲击。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
