人口老化加速 安老按揭助自力供养
日期：2013-12-02政府正面对人口老化加速及劳动人口下降问题，根据政府统计资料，按目前情况来看，推算2041年每3个人便有1位年龄达65岁长者，医疗科技发展迅速，预期平均寿命亦会持续增长，估算2041年出生的男性平均寿命达85岁，女性更达91岁，换句话说，退休生活可长达20至30年，可想像政府未来的医疗及长者福利开支将持续增加，面对未来的重担，政府需要及早筹谋。
香港没有如西方国家完善的退休保障制度，主要只有推行了约12年的强积金计划，累积的公积金并未谈得上可完满供养退休生活。在这背景下，政府两年多前开始推行安老按揭，以望减轻未来支援长者养老的财政负担。安老按揭属於逆按揭产品，是一种逆转的按揭安排，同样以物业作为贷款抵押品，但业主无需向银行供款，而是反转过来由银行每月向业主提供年金，业主可选择於固定年期或终身获取年金，待业主百年归老后，才由银行出售物业以偿还安老按揭涉及之所有款项。
安老按揭在港仍处於开拓期，暂只有7家银行提供计划，而实际上约7成贷款均由其中一间大银行承造，反映银行参与计划之积极性不大。虽然安老按揭已透过保险安排，保障银行无需承担亏损风险，但对於银行来说，安老按揭与银行传统可赚取息差或服务费的产品相差甚远，银行需长期发放资金予业主，待10年至30年方可经过收回物业及出售程序，从而取回应有利息款项。这种长期资金流出而欠缺利润进账、行政成本高、且欠缺交叉销售机会的业务，在银行眼中，经营安老按揭的吸引性不大。事实上，市场上亦鲜有银行广告、银行网页或推广是关於安老按揭，暂时安老按揭在市场的认知度及普及度不高，故其申请量仍偏低，推行两年多以来约500宗申请，即每月平均仅18宗。
目前安老按揭用家平均年龄约70岁，亦有低至55岁人士，平均物业价值为440万，每月取得之年金平均为13,800元，当中亦有居於几千万豪宅的长者透过安老按揭获取高达8万多元之每月年金。而选择固定10年期以及终生领取年金的申请人占最多，两者占比分别达3成以上，原因很易理解，寿命长短无法预计，选择终生领取当然保障最大，但可获得之年金款项相对较少；若选择10年固定期，可获取之年金金额便最多。可想而知，长者申请安老按揭并非只为应付生活开支，当中亦有不少属於中产人士，子女已有足够经济能力置业，故希望透过砖头换取流动资金提昇生活水平。
暂时有关安老按揭的宣传不多，参考资料主要来自按证公司网页，长者对安老按揭认识不多，往往出现不少误解，例如较多长者误以为离世后必遭银行收楼、即使物业升值，卖楼后款项全归银行所有。事实上，当长者离世或安老按揭终止时，银行会给予时间让后人选择是否偿还贷款以赎回物业，又或由银行按市值出售物业，待偿还贷款总数后，若有余额会向长者的遗产继承人退还。不过，申请安老按揭涉及的费用颇多，当中的按揭保险收费不低，亦令一些长者望而却步。
安老按揭为长者提供一个由砖头套取现金的融资选择，建立逆按市场长远亦有助鼓励长者自力供养、减轻政府援助长者方面的财政负担，但相信逆按计划仍需经过积极推广及优化处理，并减低费用项目，方可增加其普及性及使用率。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
2013年12月2日
