银行眼中的优质按揭客户
日期：2014-05-12
银行在审批按揭贷款的过程中，大致上会分两大范畴进行信贷风险评估，其一是衡量关於用作抵押的按揭物业，例如是物业的市场价值、楼龄、质素、业权状况等；另一方面是评估按揭申请人本身的财务状况，本文先集中谈及后者。对於借款人的状况，银行首重评估其还款能力，其次是可进行交叉销售的机会及与银行之关系等。
一般来说，银行需计算借款人的供款占入息比率(Debt-to-income ratio, 简称DTI比率)，即是借款人每月总债务供款额占入息的比率，基於按揭措施之推出，目前DTI比率之要求已较从前提高，以往只需每月供款额不多於入息之一半，现计及压力测试后，若以25年期计，每月总供款额占入息已不可多於43.6%，若属於第二套房按揭，此比率再需下调10个百分点。评估DTI比率的同时，银行亦会衡量借款人的工作性质及入息的稳定性，例如借款人属於专业人士或公务员，又或於现职公司已工作数年，每月入息稳定，银行将视借款人为信贷风险较低之客户；若然借款人之入息并非固定，例如是以赚取佣金为主的营销代表、的士司机等，银行一般要求最少达半年的收入纪录，以其平均收入衡量还款能力，不过部份银行对於非固定入息人士的按揭申请会较为保守。
另外，银行亦会考虑与借款人之关系，例如借款人多年来是该银行的大额存款客户，并一直使用银行的产品及服务，又或决定於该银行开设出粮户口，这些都正在或准备与银行建立长远的客户关系，银行便愿意提供较佳楼按优惠。现时按揭息率处低水平，利润微薄，银行十分重视按揭客户带来的潜在交叉销售机会，故此高入息中产人士自然获银行识别为「好客」。
其次，借款人的年龄亦是银行审批按揭的考虑要素，亦直接影响银行可批出之按揭年期，因为银行须考虑借款人尚有多少年便达退休年龄，届时未必有充足的还款能力。现时银行一般设定借款人年龄与供款年期总和的上限为60至70年，部份高达75年，但按揭供款年期上限为30年。
除上述外，银行还会考虑借款人的信贷评级及纪录，目前银行参考的信贷报告均由一家名为「环联TransUnion」的信贷资料机构提供，故此银行多简称查阅客户信贷纪录为「查TU」,报告内容包括部份个人资料、信贷账户资料、信贷额及还款纪录(包括私人贷款、税务贷款、分期付款、信用卡结欠、汽车贷款及租购贷款等)，自2011年4月起亦已逐步包括按揭宗数及是否已结束之基本状况等。另外，TU报告亦包括逾期还款之负面纪录，以及一些公众纪录如债务追讨、破产及清盘诉讼申请。报告内概括设有一个信贷评分，分A至J共十个级别，以估计借款人在未来12个月履行还款责任的机会率。
如果贷款人拥有良好的信贷评分及纪录，一般可获银行批出市场上较优惠的按揭息率及条款。要建立优良的信贷等级，养成准时还款的习惯是相当重要，一旦拖欠款项超过60天，有关负面纪录便需保留5年，大大影响信贷评级。另外亦需注意不要过度借贷、又或申请过多信用卡及积累过多卡数，并应定期自行查阅信贷纪录，当发现信贷报告内的资料有不正确时，便应主动向「环联」要求修正。总括而言，若然借款人之工作及入息稳定、财务状况良好，DTI比率处偏低健康水平、以及信贷纪录优良，银行向借款人批出市场上最优惠之按揭息率及条款机会便较高。
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
