2014下半年按息走势
日期：2014-07-14
今年上半年银行积极推广低息H按（银行同业拆息为基准之按揭），银行普遍提供H+1.7%之息率，实际息率约1.92%*，较P按息约２.15%为低，而银行向Ｈ按用家提供一个与Ｐ按（最优惠利率为基准之按揭）息一致的锁息上限，H按的波动性因而大为降低，加上今年先后有大型银行推出H按与存款挂勾之按揭计划，令Ｈ按大受欢迎再次成为主流产品。根据金管局的住宅按揭统计，H按选用比例由去年９月约26%连月上升至今年５月份达71%，P按则占26%。Ｈ按热潮下，上半年新造按息亦由去年平均2.2%降至2.1%。
楼按息率当中的浮息主要跟随美国息率走势，美国於６月份进行今年第４次议息，会后确定退市步伐不变，一般相信美国於今年第4季可结束量宽(QE)。不过，笔者相信美国结束量宽后仍需一段时间观察经济进展及复苏会否滑坡才可启动首次加息，目前美国经济时阴时晴，整体消费仍乏力，料最快於明年中方可首次加息，换句话说，本港今年最优惠利率将维持不变，但紧接明年进入加息周期的机会颇高。Ｐ的变动将影响全部现有采用P按之业主及新造Ｐ按借款人。
至於目前流行的Ｈ按中的银行同业拆息(HIBOR)，除了亦受美息走势影响外，亦受银行体系资金水平及其他因素影响，自金融海啸后，环球放水，本港银行体系冲上逾千亿元，高峰逾3,000亿元，近年稳企於1,600亿元水平，而最近港汇转强令金管局数度注资，银行体系冲上1,800亿元水平，可见银行水库仍然充裕。自美国今年启动退市，减少买债，新兴市场出现走资情况，但香港没有出现大规模资金流走，银行体系结余稳定，反映经济基调良好、汇率稳定及具机遇潜力的香港仍然吸引资金停泊，相信第3季本港仍不会出现显着资金流出情况，银行同业拆息料维持平稳。不过，第4季美国料可结束量宽，市场聚焦美国何时加息，届时市场敏感度将增加，资金流向及银行同业拆息的波动性风险亦将随之加大。由於银行同业拆息自金融海啸后被推低至不正常之低水平，将来若资金流向出现较大变化，便很大机会早於Ｐ进入回升周期。
浮息上调可影响所有按揭借款人，而银行若调整按揭计划内之固定息差*，则对新造按揭客户构成影响。按揭之固定息差可受银行贷存比率、资金成本、楼按竞争等因素影响，目前本港银行体系维持充裕，而今年楼按贷款量虽有回升但竞争维持激烈，相信银行不会轻易上调新造按息以免削弱竞争力。不过，今年首季银行整体贷款增长加快，贷存比率处84%偏高水平，虽然於５月份有所回落，但今年贷存比率一直於80%以上水平徘徊，若然下半年稍后时间银行为了符合金管局稳定资金措施而提昇资金水平，不排除第四季有银行碍於资金成本趋升或稍紧而需要调整按揭计划；但相信银行为免即时流失客户，未必会先从调整息率着手，而是先削减现时一些配套奖赏回赠，例如是减少目前一些高达万元的超市券奖赏优惠。
预期下半年整体楼按息料变动不大，平均按息处於2.1%低水平，计及通胀率之实质按息仍属「负数」，故此下半年负利率环境仍持续，实质借贷成本仍处低水平。不过，明年息率逐步回升机会较大，海啸后支持楼市长达六年之负利率环境亦将有机会逆转，意味实质借贷成本将逐渐提高，故明年市场变数较大。
＊注１：以2014 年7月9日之1个月期银行同业拆息0.22%计算
＊注２: 按揭计划一般除了包含一个浮息，亦由一个全期锁定之固定息差组成(例如目前一个P-3.1%之按揭计划， “减3.1%” 便属於固定息差)
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理王美凤
