供楼负担此不同彼

日期：2014-10-13

上期提及供楼负担数字可有两大类别，第一类是按目前楼价、既定准则及市民收入计算出来的置业负担数字，以作为当前大众入市及供楼能力的参考指标；本文集中讨论的是另一类关於业主的实质供楼负担数字，正确来说是供款占入息水平。

笔者尝试以有关住宅按揭统计数字对比大众入息水平作参考，根据金管局最新8月份统计数字，住宅物业之平均新批按揭额为315万、平均按揭成数是56.4%，而按揭年期长达309个月即25.8年，按上述平均统计数字以81.9%借款人选用之H按息(目前约为1.93%*)计算，得出有关借款人的供楼负担数字是41.5%；以上用作对比的是大众入息数字，若单以供楼业主的入息水平计，相信数字再降低一些。金管局早前就曾指出，目前供楼业主的供款占入息水平约为35%，属於健康低水平，以这个数字对比政府指出的置业供楼负担(按楼价计出按揭供款对比大众入息)达54%高水平，当中出现颇大的差幅，反映一边厢不少市民上车困难，另一边厢已置业人士的供楼负担实质不高，属於资金较充裕及还款能力较强的一群，可见财富县殊隙罅颇大。事实上，2011年人口普查结果曾指出，占6成业主已没有按揭供款需要支付，虽然已属数年前的数字，但可知过半数业主实际上是没有供楼负担。

政府自09年起推出多项楼按措施，当中有关压力测试的规限在一定程度上亦推低了楼按借款人的供款占入息比率(Debt Servicing Ratio, 简称DSR)。DSR指借款人的每月总债务(包括按揭、私人贷款及分期付款等)还款金额占入息的比率，按目前楼按措施，若属於首套房按揭，借款人的DSR不可超过50%，但意思并非是供款额不多於入息一半便可获批按揭，因为借款人还需要通过息率压力测试，需假设按息上升3厘后之DSR不超於60%；计及压力测试后，以25年还款期计，基本DSR的要求是不可超於43.6%，若以30年还款期计算，基本DSR上限再降为41.5%，即是借款人每月总供款额不可多於入息之41.5%。

若按揭物业已属於第二套房或以上，DSR规限便会进一步收紧至40%，计及压力测试后之DSR亦不可超越50%，以25年按揭年期计，实质上借款人的月供金额不可多於入息之36.3%，以30年期计再降为34.5%。若然借款人能显示有关物业是供直系亲属作自住用途，则第二套房仍可按照首套房DSR计算方式，但对於借款人已拥有或担保两个或以上按揭物业，则不可获得豁免。

为了符合压力测试的审批要求，近年不少人选择较长的按揭年期，以降低每月还款额。试举例子，买家入息约30,000元，希望购置一个约450万之单位，承造7成按揭，若以20年还款期计，月供约需16,000元，DSR已达53%，超出上限；但若改用30年还款期，月供即降至约11,880元，DSR亦降为40%，并可通过压力测试。不过，选用较长供款年期的借款人需留意，未来息率一旦回升，每月供款的增幅亦较大，故需小心计算清楚。假设上述物业之买家月入27,000元，以7成按揭、30年还款期计算，DSR约为44%，看似符合供款占入息比率之基本要求，但实际上银行是不会批出按揭，因为假设息率上升3厘后之DSR已达64%，未能通过压力测试。

目前按揭供款期上限为30年，选用长按揭年期确可减轻每月供款负担，相对较容易获银行批核上会，但缺点是累积支付的利息较多，亦需留意若然借款人年龄较大又或楼龄较高，亦未必可获银行批足30年按揭年期。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪董事总经理王美凤