二按提示将推行 财务公司变阵

     金融海啸前后期间，2007年至2010年内放债人牌照数目一直维持在700多个水平，自2011年起财务公司持续增加，现时放债人牌照数目已激增至1,800多个。海啸后楼按措施连环推出，曲线为财务公司带来商机，洐生不少应对措施提供弹性的贷款产品，另一方面，用家上会较以前困难，对二按需求亦增加。

     市场上有着不同类别的财务公司，除了二按，他们很多时是因应资金水源、成本、规模以及其策略以厘定贷款产品种类、目标客户及批核准则，提供有抵押或无抵押贷款的比重亦不尽相同。当中类别包括物业抵押贷款如一按二按、物业套现、业主贷款等，亦有无抵押贷款如私人贷款、清卡数贷款、结余转户贷款、循环贷款等。而近年财务公司提供的二按主要分两类，其一是针对首期不足的新物业买家，设计上可与一按银行同日同步成交，让买家可顺利有足够首期完成交易，财务公司同样会将二按登记在土地注册处，但为免让一按银行发现，一般会於较迟时间才登记；另一类二按属於物业套现，财务公司根据物业价值评估银行一按之上的水位，让业主可透过砖头灵活套取资金周转，优势在於按揭成数较银行高，审批较快较松，而财务公司亦会将这类加按形式的二按登记於土地注册处。

     事实上，银行按揭契订明，若非银行同意，按揭借款人不可凭物业再进行加借，但上述提及的二按一般未获一按银行同意。虽然金管局已建议银行要不时检查现有按揭纪录，但累积个案繁多，现实是银行要抽查出加借个案有一定困难。不过，随着金管局公布将於明年首季向银行推行物业二按提示服务，情况将会改变。当二按提示服务推行后，银行会要求新造按揭申请人签署同意书参与该项服务，日后每有该物业的二按文件送交土地注册处登记，一按银行及业主均可获得通知。有关新措施有助银行由大海捞针变为直接了当，准确得知按揭借款人有否加借二按，一方面有助银行主动检视及管理有关信贷风险，另一方面亦可防止最近偶有发生冒认业主骗取二按贷款的个案发生。

     倘若银行得知按揭客户在未得其同意向财务公司加借二按，会如何处理? 虽然借款人已基本上违反了按揭契，但相信银行不会一刀切要求借款人清还全数按揭贷款(“call loan”)，这样逼迫借款人对银行亦无好处，银行应会检视有关二按成数、条款及借款人的财务状况，评估后作出减低信贷风险的处理方法，例如要求借款人偿还部份贷款、要求提供更多抵押品、担保人或提高按息等。

     二按提示新措施推出后，相信财务公司不会再於新造一按物业之上再进行二按登记，但已获银行同意的二按贷款如发展商为新盘提供的二按配套则不受影响。对於有提供物业贷款的财务公司，他们的变阵部署大致是: 1. 若资金背景具实力，或加重经营一二按包办之有抵押贷款，无需涉及银行一按；2. 上述同步二按转为无抵押贷款，有关贷款不会在土地注册处登记，这情况下息率将较以往高，料用作完成交易之过渡贷款为主; 3. 上述物业套现之二按将分为两个处理方法，若属於明年起之新造按揭，有关二按将转为无抵押贷款，即使砖头价值可用作评估借款人资产，但由於并非用作抵押，贷款息率将会提高，但若属於未有参与二按提示服务的旧有按揭物业，不排除有财务公司仍会继续提供物业二按套现。

王美凤
董事总经理
中原按揭经纪有限公司
2016年12月7日