如何善用供楼利息扣税额

  最新财政预算案公布将居所贷款利息扣税期由15个课税年度增至20年，以助减轻供楼人士的纳税负担，最高扣减额维持每年10万元。供楼利息扣税优惠自1998至1999年度推行，原初仅10个课税年度，其后政府再由2012至2013年度延长至15个课税年度，今次再将期限延长至20年，供楼及入市人士皆可受惠。巿场预期本港将进入加息周期，延长扣税期可让更多业主在加息期内用尽按息扣减额。

  二十个扣税年期可连续或不连续使用，由纳税人自由选择，究竟如何使用供楼利息扣税额较着数？简单来说，实质上是视乎供楼期间之该年按息是否最贴近或用尽10万元扣税额上限；当中亦受一些因素影响包括息率水平、按揭余额及年期、换楼计划、入息状况等。对於上车人士，由於享有长达20年扣税期，基本上可不妨先享用有关优惠，说不定扣税优惠亦会在届满期后再获延长。由於按揭以息随本减方式计算利息，开首数年的利息比例较高，足额使用10万元扣税额的机会亦较大。

  然而，对於一些已几近用毕15个年度扣税额的业主来说，现时或余下5个年度可供扣税，业主可按实际情况及置业计划决定是否使用扣税额。以现时平均按揭额约360万元、25年还款期及市场H按息1.75厘计算，一年按揭利息约$62,000，并未可用尽10万元扣税额；若短期内将换楼，所需之按揭额较大，足额使用扣税额的机会便较高。以目前按息计，按揭额达580万元方可用尽一年10万元利息扣税额。按揭利息计法是息随本减，供楼初期的利息比例较高，每年减少利息幅度分别约为2.5%至4%，例如以上例子之次年按息减少约3%至$60,000。不过，若然未来进入加息周期，息率上升影响按息升幅的变化往往较大，上述例子计，假设次年按息升至2.4厘(以H按息已升至P按水平，及P已上调0.25厘计)，次年按揭利息已增加约33%至82,400；再假设第三年按息升至3厘，该年度按揭利息便会增至约$100,000，即是达到扣税额的上限。所以，若果剩余可扣税年期不多，而未来还有较长的供楼计划，可看看该年度按息支出是否较贴近或用尽扣税额来决定是否使用优惠。

  使用供楼扣税额的条件是物业必须已是纳税人的主要居所，换言之，若按揭物业属於楼花，并未供入伙居住、又或物业属於工商铺类别，均不可用作扣税。在现行印花税措施下，不少夫妇倾向以单人持有物业，因可保留另外一人之首置印花税优惠名额，这亦方便扣税，因可单人用尽10万元按息扣税额；若以联名方式持有物业，不论按揭供款是否只由一人负担，每人可扣除之款额分别只限於5万元。至於两夫妇各自拥有一所物业，却不等於两人皆可使用10万元扣税额，原因是两夫妇被视为只有一个共同住所，故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。

  近年流行转按套现或现契物业套现，若然转按后50%贷款额属於主要居所的按揭，其余50%贷款额属於套现出来的资金，以用作投资或其他用途，那麽业主只可计算一半按揭利息作为扣税额。对於现时首置业主年轻化，父母购买单位，由子女名义持有物业，按揭供款由父母支付，父母又可否填报该物业之按息作扣税之用？由於扣税额只供按揭物业之业主申报，故上述父母不可使用有关扣税优惠。笔者亦提提纳税人，税率是按照应课入息实额累进计算，入息水平较高的人士可减免的税款较大，供楼人士可按入息水平衡量按息扣税作用。

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤