第8轮楼按措施影响哪一类人？

        楼价连续数月创历史新高，当前楼价比起上一个历史高位(2015年出现)已超出约8%，金管局指楼市出现过热风险，为了维持银行体系稳定，於5月19日推出了第8轮逆周期楼按措施。经过多次施药，现行按揭审批条件及准则已较从前复杂，是次楼按措施应如何理解，影响又是哪一类人?　本文先主要谈及直接影响借贷成数及按揭审批的两项措施。

       

        三项措施当中，第二项是直接影响相关借款人的可造按揭成数，凡申请按揭时已有未供满之按揭物业或已就其他按揭物业作为担保人，按揭成数上限需下调一成。换句话说，倘若是属於上车人士，从未有置业及承造按揭，首次置业的按揭成数是不受影响。若然是属於投资人士，原本已持有物业未供断，再购买物业作投资或长线收租，按揭成数便由5成扣减一成至4成，入市基本首期增加至楼价6成。

 

        以往买楼收租人士的按揭成数高达5成，与自用客购买超过千万元单位获批之按揭成数其实是相同，新措施是要针对性增加投资者入市成本，与大单位自用客的可借比率有所区分，减低买家投资意欲。事实上，2015年推出第7轮楼按措施后，多套房按揭人士的供款占入息比率上限已有所调低，是次第8轮措施再将其按揭成数收紧，现时多於一套房按揭的投资者入市的基本资金要求大致是楼价6成作为首期，楼价15%作为从价印花税，以及供款入息比率不可高於40%，再要通过压力测试。措施的药力就是要淘汰资金实力不足的买家，以遏抑需求，令楼市降温。

 

        此项措施是适用於所有物业类别，故此凡属第二套房按揭的工商铺及独立车位按揭成数亦由4成降至3成。值得留意一点，措施中提及若果在申请按揭时已就另一物业作为按揭担保人，同样需要扣减按揭成数，即是说，即使申请人之前未有置业，但做了亲属的按揭担保人，若这位申请人其后入市上会，按揭成数会基於这项措施而需扣减一成。另一例子是，年轻夫妇准备置业上会，希望购买一个800万元的三房单位组织家庭，但由於创业不久，工作入息证明并不足够，本想找来入息水平较高的父母作为按揭还款担保人，但由於父母的自置按揭物业并未供满，若加入父母作为担保人便成了第二套房按揭，按揭成数需由６成降至５成，首期大失预算。

 

        不过，为免影响上车用家，买家若购置不超於600万元之物业上车，即使他已作为家属的按揭担保人，仍然可透过按揭保险计划申请高达8成按揭，无需扣减按揭成数，但由於买家的首套房已属於第二个按揭，按保计划之保险范围需由60%以上修订为50%以上计算，保险范围增加了10%，故此保费会略为增加。以8成按揭、25年期计，按揭保费由贷款额之2%增加至2.28%，但申请人同样可因应其信贷纪录等评估获得保费折扣。

 

        第三项措施是将收入并非来自香港的借款人的供款占入息比率上限下调一成，主要指内地及海外买家，虽然占比没有明显上升，但由於这类买家在港买楼多以投资性质为主，此措施亦是加强遏抑投资需求的管理。事实上，非本地买家的首套房与多套房按揭成数早已分别於2011年及2012年因应逆周期措施而下调，如今是进一步收紧其供款占入息比率。换言之，一个非本地买家现时在港置业投资，若属於多套房按揭，按揭成数仅限３成，供款占入息不可超过30%，再需通过压力测试，而涉及从价印花税及买家印花税总计达楼价30%，入市难度确实是进一步提高。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤