入息浮动按揭难？

  

借款人的还款能力是审批按揭的其中一个主要考虑点，银行一般需计算按揭申请人的供款占入息比率(Debt Servicing Ratio 简称DSR)，即是借款人每月总债务供款金额占入息的比率。现时在楼按措施下，评估DSR已有既定准则，在银行眼中，借款人的DSR越低，基本上代表借款人的还款能力越高；除此之外，借款人入息的稳定性亦是衡量要素。若按揭申请人是一位固定收入人士，每月有稳定薪金入帐，银行可预计借款人的还款能力应较平稳，计算DSR方面准确性亦较高。若然借款人的入息并非固定，每月浮动，又是否可获银行批出按揭?

 

对於非固定收入的按揭申请人，银行需衡量其入息的浮动程度，是否备有完整入息证明，以及有关提交的文件是否可让银行了解其还款能力。一般来说，若然入息并非固定，银行要求最少达6个月的入息证明(薪金入帐银行记录、公司粮单及税单)。这方面再视乎实质状况调校，例如申请人工作属於营销性质，每月入息由稳定底薪及浮动性的佣金或花红组合，而月与月之间的总入息不算过於偏差，那麽，若半年平均收入通过压力测试，信贷纪录亦良好，获银行批出按揭的机会亦大。若果申请人的每月入息相当波动，一个月收入达50,000元，另一个月收入却只有5,000元，银行或需要求长达一年或两年的入息证明以评估平均收入水平，亦有机会将每月佣金先打折扣才可纳入收入计算。以地产代理为例，部份银行要求提供两年入息记录，并因应申请之按揭成数及/或楼市状况决定佣金是否打折计算。

 

非固定收入人士的按揭审批要求有时亦基於不同行业而有所分别，例如的士司机需提供的职业及入息证明一般是的士司机证、租车记录及3至6个月银行入帐记录，所以的士司机最好养成习惯将收取的现金存入银行。虽然的士司机收入浮动，但实质上却未至於差幅很大，故此有部份银行已内部预设早更、夜更的士司机的入息水平范围，以供计算DSR参考之用。

 

近年流行网上买卖，吸引不少人创业开设网上小店，有时小东主却基於网上经营模式及初期生意额不大等缘故而忘了办理商业登记，若果希望将有关收入纳入按揭申请的入息水平计算，借款人需向银行提交商业登记、最少6个月的网上交易及入帐记录、独资公司出入帐目记录等。此外，一些感觉上较难申请按揭的职业例如是私人补习/教琴老师、上门化妆师、接单送货司机、自由工作者等，工时及入息不固定，其实一样可获银行批出按揭，但申请人需尽量主动提供工作证明及记录、专业资格证明(如有)、学费或收费入帐银行记录等，让银行在按揭审批上有足够的依据。不过，银行是否可批足按揭亦视乎申请人收入的稳定程度，例如工作及入帐记录均显示申请人持续地获很多学生及客户聘用，亦已有一定行业年资，银行较大机会信纳借款人可继续在业界有较稳定的收入。

 

除了以上所述，非固定收入人士别忘了为工作报税，税单是银行审批按揭十分重要的依据，若未能出示税单，大部份银行未必可批出按揭贷款。虽然有银行或可接受无税单，但最终批出的按揭条件包括按揭成数及息率可能较逊。银行之间对於非固定收入人士的按揭审批准则不尽相同，部份银行对於入息浮动的按揭申请人倾向保守，借款人可多找几家银行比较。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理王美凤