定按脱胎换骨成按市焦点

 

 

以往定息按揭在港使用率不高，若非临近加息周期，使用率多处於1%至3%以下低水平，即使在2004年中，美国开始进入加息周期，市场预期银行将跟随加息，推动了不少银行推出定按产品，定按比例之历史高水平亦只曾高达15.4%，往后十多年定按仍一直未曾突破一成或以上比例。定按计划提供定息期供款，期内有助锁定每月供款额及按息支出，用家可免受利率波动之风险，但以往却一直未受追捧，原因是以往定按的息率一般略高於市场水平，其他方面之按揭优惠如现金回赠亦不及浮息按揭，等同用家需多付溢价换取锁定利率的保障，香港用家较习惯性喜欢即时悭息效果的按揭计划，故此定按多年来未见普及。

 

去年第4季银行同业拆息持续上升，1个月拆息在去年底升逾1厘水平，当时市场上之H按普遍触及封顶息率，实际按息为2.15厘，当时市场上已有个别银行推出定按计划，首年定息低至1.75%，由於息率低於市场按息，产品受到用家欢迎，市场对定按多了关注。及至今年1月，开始有大型银行推出全新定按计划，首年定息低至1.68%，为免竞争力被削弱，其后大型银行及部份中型银行亦先后推出类近定按计划，并提昇按揭优惠及降低申请门槛。这情况下，定按计划在市场复活，更成为了按市焦点，受到用家欢迎。

 

今年定息按揭具有高度竞争力，主要原因是与以往传统定按脱胎换骨，定息期内按息非但没有高於市场，反而比起市场息率更低，首年息率1.68%已明显低於市场一般H按息约1.95%，而香港临近加息周期，对於第二年定息2.15%，可悭息之机会亦高，因为只要港P上升，次年按息将高於2.15%。所以现时之定息按揭既可悭息又有定息期内供款不变的保障，加上其他按揭优惠条款如定息期后之全期按息及封顶息率、现金回赠等亦属市场最优惠水平，所以用家感觉定按「着数」。以一个目前定按计划之首年定息1.68%，现金回赠高达1.75%计算，以回赠抵锁按息支出便等同首年零利息兼净赚部份回赠，而单计首年定息与市场上H按息比计，首年按息支出已减少达14%；若善用按揭存款挂鈎之户口，以高存息收入抵销按息支出，便更悭上加悭。

  

定按市场使用比例已连续上升5个月，最新1月份定按选用比例升至8.8%的22个月新高，而这个数字基本上仍未反映今年多家银行加入定按市场后之变化。由於目前推出定息按揭之七家银行合计楼按巿占率高逾80%，加下定按优惠具有优势，预料短期内可推动定按使用比例升破历史新高水平并在双位数字水平继续攀升。

 

对於拣选定按计划，除了比较定息期内之息率，亦可衡量其他按揭条款是否优惠或适合自己， 当中可衡量定息期后的全期息率、封顶息率、现金回赠水平、罚息期长短，以及是否提供按揭存款挂鈎户口。现时定按计划中，选用一年定息期而其后全期H按之计划，罚息期一般可短至两年，如选用两年定息期之计划，罚息期则一般为三年，所以用家可衡量是否接受有关罚息年期，例如会否影响未来计划以致弹性减少。市场上定按计划或有提供按揭存款挂鈎户口，但需留意，当中或存在不同条款，例如高存息户口之存款上限，又或个别只限於定息期后方可获享高存息或按揭存款挂鈎户口。

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏 

中原按揭经纪董事总经理王美凤