哪类人转按仍有着数？

日期：2019-10-16

今年6月至9月期间，银行几度调整按揭息率及优惠，当中转按之调整幅度相对较大，现时部份银行提供予转按之现金回赠逊於一二手新造按揭，以指标性大型银行为例，调整后之转按现金回赠一般由以往高达贷款额2.1%下降至1%，大额转按则高达贷款额之1.5%，个别大型银行更停止提供转按现金回赠。转按息率方面，由以往H按息低至2.375厘(等同封顶上限P-2.75%，细P现为5.125%)上调至目前主要为2.625厘(等同封顶上限P-2.5%，细P现为5.125%)，升幅为0.25厘，与新造按息基本上看齐。经过调整后，对比现时不少业主仍以2.375厘之利息供楼，现为2.625厘之转按息率变得并不吸引，加上缩减现金回赠，申请转按之诱因大减。那麽，现时转按是否就没有着数可言? 其实，对於以下几类人来说，转按仍有着数之处，又或仍具一定诱因。

对於两三年或之前使用发展商高成数按揭上会之用家，有关财务付款方法之低息优惠期已经或快将完结，为免息率跳升导致利息开支及供楼负担剧增，可衡量转按至银行的可行性，以减省利息。发展商近年提供的高成数一按，较普遍是首两至三年提供较低或贴近银行按揭息率，例如是首三年按息约於两厘多水平，但其后则跳升至P减1%至P加1%不等，即实际息率升至4厘多至6厘多水平。目前银行转按息率仍介乎2.475厘至2.625厘，转按至银行可省息达一倍多。用家可先找银行提供物业最新估值，再根据按揭成数上限及还款能力计算可承造之按揭金额；由於数年间楼价已累积一定升幅，按揭尚余金额亦已递减(供息不供本除外)，转按至银行所需支付的首期差额理应可减少。不过，不同新盘近年升幅差异亦大，用家可先估价再衡量自身个案是否具条件转按。

另一类是涉及物业套现的转按申请，即是以物业作抵押套取流动资金，可套取之金额以楼价现值根据按揭成数上限计算，即高达估值5至6成，若果仍有未偿还之按揭余额，则须减去按揭余额以计算可套取出来之现金流。美国减息下，香港低息环境持续，以砖头套现之成本相对仍低，仅处於两厘几低水平，亦是较简单直接套取大额资金之渠道。而且，以转按方式申请套现仍可获银行提供高达1.5%之现金回赠，足可用作抵销律师费之余，亦可抵销部份利息开支。

还有一些按揭用家，置业初期碍於首期不足又或资金周转等问题，需要先找财务公司以高成数贷款协助上会完成交易，主要用作过渡形式，按需要经过半年至三年后或会因应财务状况转变而考虑转按至银行，以减省财务公司较高之利息开支。尚有一类转按申请人，他们转按的原因仍然是基於银行提供的可观现金回赠。虽然转按现金回赠已由高达贷款额2.1%降至一般为1%甚至零，但部份银行仍可提供高达1.5%至1.6%现金回赠，即使按揭用家现时供楼利息仅2.375厘，对比转按后之按息大致已调升至2.475厘至2.625厘，看似没有诱因转按，但尤其对於大额转按，1.5%之回赠仍有相当吸引力，例如以转按600万计，现金回赠高达9万元，扣除转按律师费数千元，仍有高达8万多元可落袋，即使转按后按息已高出0.1厘，但两年罚息期内之利息其实仅相差约$11,768，有关回赠已可抵销逾十年之利息差幅，用家分分钟在数年后已再有换楼打算，那麽转按先取回赠便仍觉着数。况且，目前仍有个别银行可提供转按息率低至2.375厘，若果在没有息差的情况下，现金回赠便仍然显得非常吸引了。