换楼链未能环环接

「维港．星岸」落实本周五开售首批81伙，该盘自开放示范单位予公众参观以来，市场反应理想。图为长实地产执行董事赵国雄(中)、长实地产投资董事郭子威(右二) 及营业经理曹皎明(左一)，於项目示范单位与中原团队交流项目销售特色及见解。

 

 

自2010年起，二手物业市场的交投大幅下跌，当年全市场住宅物业二手成交宗数约有11万余宗，其后因2010年第4季引入一项在物业转售时适用的「额外印花税」(SSD)压抑「炒风」，导致大量投资者离场，业主眼见市场承接量减少，都不愿轻易进行换楼活动，害怕在一买一卖过程中出现承接失蹄，要增加非能力可负担的额外支出，对转换住屋计划十分审慎，令2011年全年下跌至6万余宗，幅度达5成。

 

政府未能稳定楼价升势，市民对上车难归咎於国内富豪「抢贵」香港楼房，他们出价豪爽、购买节奏快速，让香港本土人要求政府出手顾及港人港地的资源，以保障本地人权益。而政府为了满足本土需求，在2012年年底推出「买家印花税」(BSD)加重非港人买楼成本，即时又减退一批物业承接力，2013年成交宗数又一次大幅下跌至不足4万宗，可见过往楼换楼的交接过程出现了重大阻碍。

 

以成交物业楼价来看，本年度首5个月$301万至$500万的占全港总成交宗数约41%，这批购买者很有可能大都是首次置业之人士；随着物价升幅，低於$300万的物业已几近绝迹，以大部份首次置业者的供楼能力，只可购置到楼价$600万以下的面积较小的户型，如需换上三房单的用家，所需首期最少5成，加上各种厘印费，若要进行换楼行动，真是十分吃力，故此2015年首5个月$700至$1,000万楼价的物业交投只占全港总成交宗数约10%：即使一手市场发展商推出多项税务优惠津贴，这个楼价界别的成交也是难以推动。

 

从上述数据反映，政府房屋政策目标是需求管理，令闲余资金未敢贸然入市，让有实际需要的用家置业，这个做法除了增加买楼投资收租的成本外，更销死资金3年不动，强烈传递不鼓励市民多拥有不需要物业的信息。可惜香港人都惯於稳健的投资回报，其他高风险的投资似乎兴趣不大，本身持有物业人士选择不动不变尽量少转换，当储够闲钱，有合理价格的货品便即使买多一件，供应渐少从而推高楼价，新买家只可不断追价或转投一手市场。正因投资者和用家齐齐於新盘市场寻觅合适货品，供不应求下本年度的一手新盘大部份皆录得沽清成绩，发展商也看准需求力度未曾减弱，在定价上也较为进取，不急於即时沽清，反而分批慢慢出售，给市场更多时间消化，一向予人速战速决的长实，是次安排市区维港物业的定价及推售策略便是一例。