二手价不愿跌还需跌

新地「峻峦」首度开售吸引五组大手买家到场，其中最大手买家斥资逾$3,000万购入全层4个三房单位。图为新地代理业务部总经理张卓秀敏。

 

 

差饷物业估价署最新一期报告指出， 10月份私人住宅售价指数最新报302.6点，按月下跌1.11%，为去年3月以来首次。至於住宅租金方面，10月份指数为175.7点，按月跌0.95%；确认了楼价回落，租金下行。二手成交量虽然已经低迷多个月，但成交价格始终未跌。即使传媒用了一定篇幅报导成交个案叫价大减，幅度介乎$50万-$250万不等，更有一些成交是业主已持货4-5年，面价少赚不过连同税项和手续费这些支出后，实质却录得微蚀；而且大家已预备美国联邦储备局将会在12月15号的议会议上宣布加息。上述种种不利消息陆续出现，市场却仍然相信楼价不会下跌，因为现时息率偏低，业主供楼压力增加有限，故坚持楼价不会下行。

 

当持货者和有钱人士都相信楼价不跌时，反而令许多业主和有闲钱之人都有兴趣在市场搜寻入货机会。笔者在社会公职社团中所认识的贤达朋友，皆跃跃欲试，希望多买物业收租，所以都积极「索料」评估入市可能，可惜经过一轮参观后，不少有意投资者都只是心动身不动，不愿出价进行谈判，因为觉得目前价格未回落到心水位。此刻在市场放盘待售的单位在半年前是没有开价的，更遑论开放参观，今天有价有楼睇顿时吸引多人参观，只是买家心水价与业主要价似乎有高达2成之距离，导致成交个案持续处於低水平。多个大型中产社区的屋苑每月只是个位数字的交投量，我们前线代理近日有促成8%-12%减幅的成交，但成交宗数少之有少。

 

那边厢，新盘的消化力日渐减弱，刚过去星期六元朗两大楼盘同日开售，销情未见炽热，加上市场可供选择的细单位楼盘为数颇多，当市场余货累积至某一个水平，加优惠或调整某类型单位的价格是必需的。在买家购买速度放慢后，无论业主和发展商终归需要面对市场变化而作出调整策略，本星期笔者管辖的九龙区，已见到有二手盘口业主愿意接受下调还价，期望能缔造较有气氛的成交局面。