首季二手成交大跌的启示

何文田「天铸II」销情热烈，至今已引来自各区的富豪户争相购入。新地代理助理总经理胡致远(中)高度赞扬中原团队成盘能力。

 

 

根据土地注册处资料显示，2016年第1季港岛区二手私人住宅买卖登记录得891宗，相对去年第4季下跌24.7%、九龙区较上季数字下跌16.9%、而新界区则微跌2.2%，值得注意的是当中山顶南区的买卖跌幅录62.5%，位居各分区之首；铜锣湾及跑马地跌51.8%，半山区跌30.4%，此现象反映楼价下跌期，贵价豪宅地段成交下跌幅度较大市更甚，买家出手明显较往时审慎，业主又不愿平售，形成无价无市。九龙区及新界区拥有较多的大众化屋苑市场，因为住屋是基本需求，即使在买卖下跌期也有流转，故此交投下跌至某一水平便已经止跌。

 

香港物业市场在多种抑压措施下，投资者愈来愈少，观看近日新盘市场所出售的单位，购入豪宅地段的换楼客，多选择三房以上单位，在同一地区的楼盘中，在短期内届现楼的项目最受欢迎。何文田山同期三个楼盘，「天铸」因为楼花期较短，以及发展商提供一个先住后供的借贷付款优惠，令到不少旧换新的业主容易作出决定而造出一个火红的销售成绩。

 

另外2个同一山头的项目，单位面积细，方便用家上车，设计上极度适合跨入豪宅地段用家和被名校网吸引的收租投资客，不过因为是远期楼花，买家举步迟疑；纵使发展商开出几近成本价的售价亦未能引起抢购热潮。此两项目发展商的目标客群因受到经济预期下滑所影响，都放缓换楼置业行动，所以贵价2房户都比较难成交，尤其订价介乎$800万至$1,200万的货源最首当其冲，主要是因受到金管局贷款指引限制。暂时观察所得该区新盘以三房连工人房或2房连书房是比较有销情，项目设计原本是希望挑起一批投资者及打算为子女入读名校铺路的家长购买意慾，可惜遇上地产冷风。虽然发展商对项目始终有好坚定的信心，但未能在推出时吸引买家抢购，多少都有点神伤；其实我们前线代理也同样感到气馁。

 

不过，另一个位处将军澳的项目–「海天晋」，其四房大单位却是最快被抢购，一向令众人争破头的两房单位却暂时在余下可售单位的清单上占大比例，令外界有不思其解的疑惑。当然，地区业界对两房单位未能沽清是明白的，在新增需求放缓下，去年同区已销出2,000余伙单位，已经把累积的上车需求消化了一大截，现在仍进行购买行动的大都是地区富户，希望搬去海景大单位；加上发展商在拟定价单策略时评估大单位需求作出比较保守的预测，低估了原区需求，供不应求下自然导致抢购。事实上，市场中人都向笔者了解个中原因，但是经过一番解释后仍不甚接受，仍在看低将军澳档次，对於有人以$1,500万拥有将军澳物业都表示难以置信。

 

回说二手市场，成交宗数在三月稍为回升后又见沉静，业主早前见到市况略好转便再次企硬叫价，买家见价格非之前的吸引价，又停止追价。不少地产代理眼见形势有变，都把工作重心转向一手市场，利用发展商积极销售态度，为买家尽早落实置业需求，相信本月最终二手成交宗数未可有突破表现。