开细则趋势仍持续

南丰屯门「丰连」首日销售逾85%单位，其中开放式及一房户更全数沽清，反映上车需求强烈。图为丰发展董事及地产总经理麦一擎(中)与中原一众管理层於开售日合照。

 

 

楼市气氛最近大为改善，成交宗数增加，但深看一点市场变化，其实可以看到两极化表现；一手成交有7成为2房以下单位，大两房及三房间隔在销售上仍然是有阻力，销情缓慢，以刚过去周末推售的「丰连」为例，全盘370伙，只有24间三房单位，原本市场以为项目收了3,600余票，理应有全盘沽清的能力，可是发售售天仅销出318伙，令市场人有点不解。

 

作为市场前线人员，笔者却知道单日沽出318伙已经是一好成绩，只因此盘在第一张价单出现不少$200余万的单位，提升年青人置业希望，更有一些租楼族也有意向买入单位收租，促使市场起动，不过这些潜在买家的意向是重叠单位，一旦价格挑战$400万以上已令一众人士却步。

 

以我们前线人员的了解，过往交通便利一点的项目，如果1房半至细2房楼价在$600万之内是可以完全被吸纳，看看将军澳区，往时所有$600万以内的单位，每次楼盘销售都会最快被抢购，几乎没有余货。是次「丰连」在拣楼期间，去到后段余下两房单位时，不少买家遇到$500万以上已感吃力，这反映该社区的财力，相对是比较指数低一点，承接力稍为薄弱一点。

 

回看整个市场，未来两年的新增供应量也是中小型单位居多，发展商在投入开发前，必定研究大量数据，综合各经济走势，前瞻性地预测到香港市民这数年间收入增长有局限，在供楼负担上不见得有太大增长空间，遂决定在以港人为目标客群的地区项目上较倾向细面积单位，配合地区置业者的购买能力。另一方面，座落於豪宅地段或者坐拥地铁上盖优势的物业才敢放胆设计大户型单位，吸纳境外资金及本地富豪。

 

在政府压抑需求政策下，已经拥有物业的住屋人士如果想转换单位或多买非自用单位，首先资金要多又要承担较重税务，形成价格中上阶层的单位难销售，亦使香港住宅物业市场越来越走向两极化。虽然发展商见近日销情回暖而开始收紧优惠，但那些大都是货尾项目而且差不多日日有成交，余货不多便酌量加价。未来一季，等待预售楼花同意书的项目一旦同期批出，笔者相信在互相争客下，发展商为求表现，买家一定有福利受惠。