楼市变为政策市 投资者思维必须变

因应政府最新所调升住宅印花税的政策，长实特意为「君柏」的部份买家提供全新的「代缴成交金额15％从价印花税」优惠，并於本周生效，届时可再观察市场反应。图为长实地产投资董事黄思聪(右四)及营业经理杨桂玲(左四)，亲临中原地产主管会确认中原於项目创造锁售成绩，勇夺销售总冠军。

 

 

政府对楼市的干预政策以「需求管理」为主导，所以每逢楼价上升至一定水平便会再次推出打击楼市措施，打从2009年10月金管局首次收紧按揭至2015年，期间已经宣布7次收紧按揭指引，一众换楼客难以转身，在置业时资金周转困难。除此之外，这数年间政府加添各种税项限制，包括「额外印花税」、「买家印花税」及「从价印花税」，加重置业及卖楼成本。

 

政府每次看到楼价上升便出手，根本未有仔细看实际交投量是否超过正常水平，扼杀了自由市场的活动量，在2010年前正常每月交投量约8,000宗至10,000宗，而作为楼价指标的中原城市领先指数(CCL)才徘徊在100点左右；反而当政府於2012年采取「辣招」揭迎楼市后，按月成交量大幅下跌至5,000宗至6,500宗，接着金管局第四次收紧按揭后，交投量下跌至每月3,500宗至5,000宗的低迷阶段。

 

楼价在多项措施重压下，经历了7个月的调整期，楼价跌幅约6%至7%；然而，市民购买力已累积了一段时间，亦有各种外围经济刺激，资金仍然投入物业市场，楼价又重拾升轨。打压措施一直未有放缓，资金寻找不到更好投资回报时，便继续入市，政府越是以「辣招」阻碍物业交易，楼价反而升，CCL亦冲破140点，可见「辣招」不能阻止资金购买物业，只是阻止了交投的热度。观察过去7年的事实及数据显示，交易越困难，资金入市后便不轻易转出，导致市场流通量及供应减少，楼价上升不跌。

 

2015年年底，香港零售业在国内打贪行动影响下，生意大幅下跌，加上整体旅游业不济，牵连的产业气氛萧条，楼价下跌约一成，成交宗数较「沙士」时期还要低。可是，本年中英国出其不意脱欧后，国际资金再次涌入香港；随后人民币贬值，更加快人民币高速走资，本港楼市才回复动力。当置业者刚有信心入市时，政府又再出重手打击买家入市信心，又是仅以「需求管理」作招牌解释，反映香港楼市已非自由经济活动体糸，乃是政府高度干预的环节。不过已有发展商「见招拆招」，长实特意为旗下「君柏」的部份买家提供全新的「代缴成交金额15％从价印花税」优惠，究竟投资者如何看待政府的管理信念及发展商的抗辣策略，有待观察。