新辣招令楼市 有泡变无泡

上星期五，港府对住宅楼市延长及加大额外印花税(SSD)税阶，由两年加至三年和由5%至15%加到10%至20%；另外，对非香港买家徵收买家印花税(BSD)15%，新辣招起到立竿见影之效，楼市立即由有泡沫变无泡沫，市场变得非常健康。

 

上月中，美国联邦储备局宣布推行第三轮量化宽松措施(QE3)，港府官员旋即接连出招防止楼市泡沫，务求冷却楼市，令本港楼市的泡沫爆破危机得以纾缓。上周五，港府更使出新辣招。但外围的因素非香港所能控制，外围泡沫会否爆破，难以预料。

 

美国推出QE3之外，更将美国超低利率由2014年底延至2015年中。美国施行救市措施，将会继续大量印钞，造成资产价格上涨，进一步激化资产价格的泡沫化。香港的楼市资产价格，亦顺理成章地被推高，但港府上星期出招之后，市场变得泡沫全消。

 

在美国QE3公布之后，港府不敢怠慢，香港金融管理局随即收紧楼宇按揭，力图控制港楼的泡沫。然后，上周再推加大及延长SSD及新徵收BSD，炒家全面撤退，市场仅余的一点儿泡沫也被一挤走。

 

对於楼市的泡沫论，笔者的看法是，欧美量宽，的确对经济不俗的香港、台湾及新加坡楼市加剧泡沫现象。不过，香港楼市本来就如在一个酒樽内的啤酒，泡沫本来只占四分之一，四分之三仍然是啤酒。但在港府连番出招之后，樽内仅余的泡沫亦被消除净尽。国际货币基金组织代表Sean Craig早前表示，未见本港楼市出现泡沫。新辣招之后，楼市更是泡踪渺然。

 

在过去两年，港府在楼市推出过不少措施，包括收紧楼按、SSD和港人港地以及增加土地供应，目的是减少港楼的泡沫。现在再出新辣招，泡沫已然消失。在酒樽内的啤酒已然受控，但在啤酒樽外面，浮起啤酒樽的那些泡沫厉害，反而更值得注意。

 

美国、欧洲和中国的经济都表现弱势，需要用量宽的行政手段刺激经济。她们在酒樽以外所制造的泡沫，正正包围着香港楼市这个健康的啤酒樽。但如果有一天，啤酒樽外面的泡沫爆破，力度大得令啤酒樽也逼爆，变成河水犯井水，樽内啤酒便被外面的泡沫大包围，啤酒樽也难以万无一失地隔开樽内樽外的啤酒及泡沫，啤酒泡沫会混成一体！

 

QE3之后，热钱开始流入新兴市场，香港亦被涉及其中，港汇持续强势，逼使香港金融管理局日前出手，在纽约多次入市沽港元买美元，以维持港元汇率稳定。现在外围因素经已开始影响香港的经济大环境，樽内的香港楼市调控，能否抵御樽外的泡沫冲击，只有上帝才知晓！