通胀高美元大贬 造成港楼价劲升

香港实质通胀不低，再来个联系汇率，加上美元购买力又无休止地大幅贬值，是造成本港住宅楼价飞升的元凶。以美孚新村为例，45年来保守估计升幅约为73倍。

 

1971年，美国总统尼克逊宣布美元贬值，并且停止美元兑换黄金，当时每盎斯黄金兑换35美元，其后金价扶摇直上，去到近期约1,340美元。以美元兑黄金而言，这45年以来，美元贬值97.38%，几乎化为乌有。

 

由於美元身价狂泻，其他资产价值就相对大幅上升。就以1968年落成的第一期美孚新村为例，当时新盘开售价格每个单位在3至12万元之间。如果以中间数平均计算，连同期后价格及通胀上升，假设在1971年价格估计约10万元。根据今年8月美孚平均每单位售价为740万元，换言之，楼价在过去45年上升73倍。

 

不过，在1983年因香港前途问题，引发信心危机，港元汇价大跌，去到同年10月政府实施联系汇率，将港元与美元挂勾。以后，港元汇价及息率走势都要跟随美元转变。但自1971年美元与黄金脱勾开始，美元至今的大趋势是不断大幅度贬值，45年累积跌幅多达97.38%，美元兑黄金，几乎变成废纸无异，港元与美元挂勾，汇价亦逃不过大幅贬值的命运。

 

港元兑黄金贬值，兑其他资产亦没有两样，购买力长期缩水。因此，各种资产价格也有不同程度的升幅。尤以住宅等物业，实用性比起黄金更广泛，楼价理所当然劲升，也属自然。

 

而且港元跟随美元贬值，也会加剧输入通胀，虽然每年的通胀幅度都不同，但几十年来累积就是一个巨大数字。所以，本港通胀也有一定度反映在楼价之上。因为美元这几十年的贬值幅度非常厉害。

 

现在全球都在量化宽松、超低利率以至负利率，而且欧盟及日本更蠢蠢欲动地要将行动加码，故此，笔者预料会有更多资金从社会以及银行体系流入各种投资市场。

 

从2008年后环球金融海啸爆发，由於量宽以至负利率措施引致资金泛滥，热钱会到处流窜，寻求投资回报。不过，这些年来全球许多投资市场例如股市及汇市的表现都差人意，甚至出现蚀大本现象，投资者对於资金的投资配置会更为审慎。一些曾经令投资者输大钱的投资工具，很可能会被视为避之则吉，寻找比较稳妥的投资工具投放。

 

基於过了几年战绩，住宅等物业市场赢多输少，而且比较黄金更为实用，资金可能集中火力向物业市场推进，楼市升温的机会很大。