港楼年升幅2.63% 怎算离谱

日期：2016-11-11

笔者预计今年内中原城市领先指数会再创新高，达到150点水平。但因政府将双倍印花税全部提升画一至15%，今年楼价将不升反跌。如果以1997年100点作起点计算，19年才上升50%，平均每年增升2.63%，根本绝不离谱。如果阁下每年加薪只得2.63%，相信又有很多人嫌加得少。

单是以中原城市领先指数上升到150点而言，创出历史新高，一定有人批评香港楼价太高，高得太夸张，理应打个折头！但大家要记得，中原城市领先指数的100点，是以1997年作为起点计算。1997年距离现在有多久？19年！

19年，中原城市领先指数才由100点升上150点，只是上升了50%，平均而论，每年升幅只不过是2.63%。楼价这个升幅，并不过份。当然也会有人觉得高，但如果阁下每年加薪是2.63%，又会有很多人嫌少不肯收货。这样岂不是双重标准？过去几年，有一些公司每年的薪金调整，一般加幅大约3-5%，一样有人觉得加得少，如果只加薪2.63%，理应会有更多「反对之声」。

如果是用两把尺去量度楼市每年平均2.63%的楼价升幅，就不大合理，笔者认为过去19年楼价年升幅只是2.63%，绝不过份。

我们不妨又再举另一个例子，香港股市恒生指数在1997年创出历史高峰16,820点，去到2007年「港股直通车」之时，曾经升至31,958点，比起1997年的16,820点，高出90%，但因「港股直通车」未开车就刹停，港股反覆回落。但当年升到31,958点之时，不少股民拍烂手掌，欢迎港股创历史新高。

今年10月下旬恒指23,500点附近，比起1997年的16,820点高出39.71%，与同时的中原城市领先指数141点非常接近，只比1997年高出约41%。但在香港只闻楼市高企未闻港股严峻之说，市民是否又是双重标准呢？

从经济规模而言，现在香港都应该比起1997年成长了不少，可以承受股市及楼市比较高的水平。就以恒指约23,500点计算，市盈率只是12.77倍，这是一个相对全球股市大落后的水平，属於偏低。恒指比起1997年只高出约40%，是大落后，中原城市领先指数高於1997年41%，楼市比股市仅高1%，却被指为高得离谱，是否荒谬？

恒指12.77倍市盈率已经平通全世界各主要股市，美国道指16.9倍及标普500指数18.1倍、英国富时指数17.1倍、德国DAX指数13.5倍、日经225指数16.9倍及上证A股指数14.4倍。笔者的看法是，港股港楼皆处於合理水平，市民要投资港股及港楼属於合理，而且全球正进行量化宽松及负利率，香港更有2%以上的通胀率，要找寻合适的投资工具避险，投资港楼港股是名正言顺。