负利率损购买力 保值楼胜金

踏入2019年，全球经济吹起淡风，各个主要国家包括美国等都展开减息行动，无形中负利率问题日益严重，近年表现呆滞的黄金价格亦告咸鱼翻生。论保值能力，住宅等物业有利息收，前景理应胜过黄金。

自80年代中期起，负利率问题趋於严重，当时通胀率比较银行活期存款息率为高，被视为负利率。所以市民对置业渴望程度提高，加上租金升多跌少，愈来愈多人希望达到置业目标，减少被负利率蚕食财富。

90年代初香港不但息率趋跌通胀趋升，还有就是与港元挂勾的美元币值也是跌多升少，令负利率问题加剧，银纸愈来愈不见使。尽管如此，与物业同是实物的黄金却自1987年开始每况愈下，愈跌愈多，从而出现了一句投资金句：「十年黄金变烂铜」！黄金淡势去到2001年才见到转势的机会，为何投资者背弃黄金，原因是黄金「无息收」！不及股票、物业及债券或多或少都有利息回报。

同时愈来愈多人发觉香港通胀率高於存款息率，「负利率」之名不胫而走。再加上港元随美元贬值，更多资金流向住宅等物业，一则有租金收入，二则美元又贬值，更多人投资物业。90年代初，香港买楼首期原本是一成，因炒楼风气太劲，终於变成三成首期，然后更有不少限制楼宇买卖实施。直至1997年香港楼市推出「八万五」及发生亚洲金融风暴，楼市才进入大跌浪，香港陷入通缩境地，直至2003年沙士爆发推出「自由行」，香港经济才摆脱困境。

2008年发生全球金融海啸，翌年初不经不觉楼市进入大牛市，到了2011年本港楼市又重回1997年的中原城市领先指数顶峰100点，其后才迭创新高。2012年美国联储局声言加息，讲到2015年底才正式第一次加息，直至2018年底加息9次合共加至2.25-2.5厘，反映美国经济力弱。

但今年7月底美国经已又再减息0.25厘，减至2-2.25厘被市场视为息口可能转势进入新减息浪。今年7月香港基本通胀为3.2%，换言之负利率愈来愈明显。美元减息，美元趋跌，无形中港元购买力将会贬值，负利率问题愈趋严重。金价企於每安士1,500美元之上，但黄金无息收，相对有租金回报的物业逊色，笔者认为住宅等物业更值搏。