【说楼解按】解读负资产数字及因由

金管局日前公布第3季负资产住宅按揭统计数字，增幅达57%看似甚高，但实质是对比的第2季数字基数甚低的缘故，形成数十宗负资产的增量便可构成明显增幅。第3季负资产宗数由次季的127宗升至199宗，即季内增加了72宗负资产，现时负资产金额占未偿还贷款总额只是0.07%，基本上连一个整数占比仍未形成，市场上之负资产仍处於当低水平。

第3季负资产升幅主要因为7月份第三波疫情影响下，楼市交投转跌，业主减价个案有所增加，及后8至9月份交投开始回稳，第三季楼价主要呈窄幅上落格局，季内楼价平均回落了1%至2%，这样楼价便从去年高位低5%至6%增至第三季的7%，促使第3季负资产宗数按季出现轻微增幅。

负资产数字受高成数按揭数量、楼价有否下跌等因素直接影响，例如市场上有较多用家使用9成按揭，当楼价下跌超过1成，新造9成按揭的借款人便较易基於物业价值跌至低於按揭欠款，由正资产变成负资产一族，倘若市场上高成数按揭数量增加，当楼价下跌，负资产数字便较易推升。然而，今年楼价变化幅度不大，平均楼价没有跌穿1成，目前负资产数字主要来自高成数按揭银行职员个案，他们的按揭成数超於九成甚至达十成，所以较按保个案更易跌入负资产行列。此外，平均楼价跌幅虽然轻微，但不同屋苑成交价连带估值跌幅有时出现颇大差异，个别单位楼价已由高位跌穿1成，所以亦有个别9成按保业主跌入负资产界线。

作者为中原按揭董事总经理