【说楼解按】低息持续 压力测试应否放宽？(下)

上期提及压力测试已推行了10年，由於银行进行压力测试是以P按之封顶息率再加3厘计算，那麽压力测试便是应对P之波动性，但近十年P之波动性仅达0.125厘，那麽，压力测试在这十年间的实际需要性或许不大。当然，按揭并非短期贷款，供楼年期可长达20至30年，在低息周期及早准备未来加息对供款负担之影响，是可以理解。然而，在现时环球经济环境下，低息政策很大机会仍会长期持续，美国联储局在刚过去议息会议公布维持现有息率不变，市场已预测直至2023年美息仍会维持在现时接近零水平；由於本港息率大致跟随美息走势，意味本港息率有机会在长期数年内仍会维持现时低息水平。即使未来进入加息周期，观乎美国甚高的债务水平，息率急步上升的机会不大，港P何时升幅达3厘似乎仍未可期，在长期低息环境下，压力测试是否需要长期维持3厘之假定加幅，确实值得商榷。

根据最近拆息水平，现时H按息约1.9厘，以450万按揭额、25年还款期为例，每月供款约$18,855，以供款占入息比率不多於50%计，每月入息最低要求是$37,710；但这个入息水平却不会获银行批出按揭，因为借款人需要通过压力测试。压力测试以P按之封顶息率现为2.5厘再加3厘即5.5厘计算，以压力测试下之供款占入息比率不多於60%计，基本入息最低要求升至$46,057，上会难度明显增加。

去年按保计划连带压力测试得以放宽，申请按保之上车人士如未能符合压力测试，但每月供款占入息比率不超於50%，仍可申请高达8成或9成按揭，当中按揭保费需按风险评估而调高。就上述，虽然银行的审批准则有所不同，但对於上车用家已提供了一定程度之弹性，既然政府已踏出此步对按保用家放宽压测，亦可考虑针对首套房上车或自用物业之换楼用家放宽压力测试，而非只限於按保申请人。

作者为中原按揭董事总经理王美凤