【说楼解按】低息持续 压力测试应否放宽？(上)

按揭压力测试已推行了10年，测试方式是以当前按息假设上升3厘后，评估按揭申请人的每月供款占入息比率是否合格，上车人士或首套房按揭以不超於60%为上限。压力测试推出之原因是要为按揭借款人增加应对加息的防守力，因为一旦加息，供款金额便会上升，压力测试的作用是要按揭借款人预先准备加息后仍可持续供款的能力，因此亦有助银行降低信贷风险。

近10年长期低息环境出现前，香港的加息及减息周期的息率调整幅度均约为3厘，压力测试的设计以当前息率假设上升3厘计算，相信亦是以过去港息平均调整幅度为考虑因素。然而，2008年金融海啸后，低息环境延续逾10年，市场时有声音提出假定息率上升3厘之压力测试是否完全符合实际需要，而还是增加了上车困难度？中原按揭自2017年底至2019年底曾委托机构分别进行了四次关於压力测试的民意调查，结果均显示占大比数受访市民认为压力测试假定升幅应下调。

事实上，压力测试在2010年推出，美息延至2015年底才启动上升周期，而基於美息在金融海啸期间减息幅度明显多於港息，本地银行最优惠利率(P)在过去10年只曾轻微上调0.125厘，并於美国再次於去年启动减息后，港银再次将P减回0.125厘至现有低水平。换句话说，过去10年港P只曾上落调整0.125厘。不过，由於过去10年市场上之主流按揭计划已不再是P按，而是H按，故此我们亦得看看H按息率的调整幅度，基於拆息波动性较大，上落波幅确实是大於P，但H按普遍设有封顶息率，过去10年实际H按息曾低至约0.8厘，亦曾升至今年初约2.5厘之封顶息率水平。主流H按的调整幅度看似较大，推行压力测试似乎亦理所当然，但留意，银行实际上并非以实际H按息计算按揭借款人的供款占入息比率及压力测试，而是以P按为基准之封顶息率计算；故此，即使拆息波动性大，借款人供楼的实际按息根本不会高於封顶息率。

既然银行是根据息率较高之封顶息率计算供款占入息比率，若借款人的入息水平符合要求，原则上等同其还款能力足以应对拆息的波动性。而由於压力测试亦是以P按之封顶息率再加3厘计算，那麽压力测试便是应对P之波动性，但正如上述，近10年P之波动性仅达0.125厘，那麽，压力测试在这10年间的实际需要性或许不大。

作者为中原按揭董事总经理王美凤