【说楼解按】长期低息环境对楼市仍具支持作用

美国联储局於本月中刚公布议息结果维持利率不变，联邦基金利率继续维持在0厘至0.25厘水平。该局早前在8月底公布会采取全新平均通胀目标机制，允许通胀温和地超越2%目标一段时间后才会加息，按照目前疲弱通胀率及经济预测，市场预测至2023年美息仍维持在现时接近零水平。由於本港息率大致跟随美息走势，意味本港息率在未来数年内，仍会维持现时低息水平，已逾10年的低借贷成本环境仍会在较长时间延续。虽然长期的低息环境对楼市已没有多大刺激作用，因为用家已习惯似是理所当然的低息水平，但息率始终是有波动性、有升跌的周期，既然市场预期低息环境将延续下去，始终对用家派下定心丸，上车及换楼人士可预计未来数年的供楼开支，很大机会可维持现有低水平，对楼市具正面支持作用。

今年金管局已数十度接钱逾1,600亿元，银行体系结余快将增至约2,400多亿元水平，属2017年8月后新高水平，较今年首季约540亿元水平已逾3倍增幅，在银行流动性增加下，与楼按相关的1个月拆息於8月份平均为0.25厘，较年初1月份平均为2.08厘，减幅达1.83厘，本月碍於市场上金融集资活动活跃，加上季结在即，1个月拆息上升至约0.5厘，但仍大幅低於年初水平，预料在稍后季结及短期因素过后，1个月拆息将再次向下调整至较贴近美息，回落至0.25厘或以下水平。

今年银行在新冠肺炎疫情打击经济，及拆息跌幅影响息差利润等因素下，曾上调按息及削减按揭优惠，最近银行结余进一步攀升至超出2,000亿元以上水平，港元贷存比率已见回落，由3月底高达90.1%连续4个月下跌至7月底之85%，反映银行资金偏紧状况已改善，加上疫情放缓，经济活动恢复，银行的楼按取态已开始改善至甚为正面，部分银行在批出按揭息率及优惠方面亦变得较前积极，预期年内按息可望跌至1.6厘水平，而今年按息主要介乎1.6厘至1.9厘。

作者为中原按揭董事总经理王美凤