【说楼解按】把握运用Mortgage Link自制减息(上)

近数年银行提供之按揭计划，一般设有与存款挂鈎(mortgage-link)的优惠，市场上较普及的一款按揭存款挂鈎计划，是向按揭用家提供一个高存息户口，存息与按息相同，即使近月按息跌至目前约1.75厘，但1.75厘之存息仍明显高於一般储蓄息率0.01厘。用家将日常储蓄、备用资金存进存息户口，又或将投资/生意往来资金停泊在户口，便可赚取高存息收入，以抵销按息支出计算，等同可减低净按息。近月拆息下跌推低H按息，但银行为弥补息差收窄亦将新按揭客户之按息上调了0.2厘，用家实际上亦可善用mortgage-link自制减息。

以目前平均按揭额475万元为例，按息1.75厘、25年还款期，假设借款人於提取按揭贷款当日存入30万元，并於每月额外存入4,000元储蓄，以存息收入抵销按息之净利息支出减少26%，省去金额约达289,574元，实际按息等同降至约1.32厘。倘若借款人有大额生意资金回笼，该月将金额2,375,000元放进存息户，达致未偿还按揭额一半之存款金额上限，该月之存息收入抵销按息后，净按息等同减少50%，按息由1.75厘，降至0.875厘。

当然，银行不能做蚀本生意，没可能让借款人抵销全数按揭利息，所以此类计划一般设有存款金额上限，较常见是定於未偿还按揭额的一半，个别银行提供较大优惠，存款可达按揭余额60%。倘若存款金额超逾上限，部分银行仍可就超出之金额提供一般活期储蓄利息，但亦有银行是不会提供任何利息。

今年新冠肺炎疫情打击全球经济，超低息环境对银行息差收益构成影响，银行楼按取态相对保守，近月已有银行停止提供这类mortgage link高存息户口优惠，亦有银行将优惠削减，加设高存息的存款金额上限为200万元(或尚余按揭额一半，但以低者为准)，换言之，例如尚余按揭额达900万元，可享高存息之存款金额便限於200万元。虽则如此，市场上仍占大部分银行可提供mortgage link计划，但不排除有银行跟随削减优惠，用家可比较银行楼按计划，把握机会善用高存息户口抵销按揭利息。

作者为中原按揭董事总经理王美凤