【说楼解按】按息跌推低物业套现成本

银行今年进一步削减转按优惠，除了控制资金成本，亦希望扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭收益的经营环境，令今年转按贷款量减少。经过银行调整，现时市场主流H(同业拆息)按的息率一般为H加1.5厘，由於去年H按息率仍低至H加1.24厘，故此不少正在供楼的业主享有之按息低於现时市场水平。再者，不少银行已将转按现金回赠降至0.2%，部分银行甚至不提供转按回赠，导致市场上转按诱因大减。今年上半年转按登记宗数平均每月约1,500宗，明显少於去年每月约3,000宗水平。

然而，根据统计数字，最近转按登记量从低位稍为回升。事实上，近月银行结余上升，港元拆息持续回落至趋近美息，7月29日1个月拆息跌至0.25厘近4年新低，令H按息跌至1.75厘(以H按一般为H加1.5厘计)，较年初P(最优惠利率)按封顶息率水平2.5厘，跌幅达0.75厘，与现时P按息差亦同步拉阔，拆息跌势下推低了楼按借贷成本，令最近申请转按套现、发展商一按转至银行H按、及由P按转回至H按的个案有所增加。

现时按息跌至低於2厘水平，造就砖头套取流动资金的成本相当低廉，物业套现的息率低於私人贷款，吸引业主运用低成本资金寻求高回报。近年楼价即使出现反覆上落，仍持续处於高水平，虽然楼按措施降低了可造按揭成数，但对於早年已入市的业主，持有之砖头仍有一定水位可供套现；以业主於2015年以六成按揭，买入一个650万元之单位为例，现时尚余按揭金额约323万元，而单位目前市值已达865万元，以六成按揭额上限500万元计，扣除按揭余额，业主仍可透过加按套取贷款金额达177万元。

以目前低息成本套现这麽大笔贷款作投资或不同用途确实吸引，然而套现较大贷款额自然需付较多利息，若非已作全盘计划或实质所需，借款人亦不宜贸贸然套取大笔金额；借款人可从资金用途需要性、利息成本、投资风险、回报率、还款能力及防守力作衡量，避免套现过多金额。借款人亦要留意，以往银行提供转按回赠较高，可抵销转按律师费开支，但现时银行已将转按回赠普遍降至0.2%，甚或不提供回赠；若然转按金额较细，有关回赠未必可完全用作抵销律师费开支，借款人可预先了解以便预算。

作者为中原按揭董事总经理王美凤