居屋跻身自由市场 补地价利弊大拆解
日期：2020-07-31
虽然新冠肺炎疫情肆虐，不过今年上半年居屋交投持续活跃，政府数据显示今年上半年二手居屋买卖合约登记(计及居屋自由市场及第二市场)宗数，较去年下半年增加三成，达到2,467宗。居屋交投炽热，业主难免心思思，盘算一下是否适宜放租甚至出售。
不过，无论放租或於自由市场放售，居屋业主都需要先向政府补地价，当中动辄过百万港元，绝非少数目，业主补价前宜衡量单位楼龄及附近配套，估计单位於自由市场买卖是否物有所值。
首先要考虑的是楼龄问题，在房委会三十年担保期的限制下，楼龄超过二十年的居屋单位，本身较难获批九成楼按，变相削弱了绿表及白表客可以用低首期上车的优势。倘若将单位直接补地价，当做私人楼宇出售，反而可以将出售对象扩大至一般未能符合白表入息资格的买家。例如市区盘钻石山的龙蟠苑，楼龄达三十年，在第二市场难以做到高成数按揭，该盘的业主大多已经补地价将居屋单位於私人市场放售。
钻石山的龙蟠苑，楼龄达三十年，该盘的业主大多已补地价将居屋单位於私人市场放售。
相反，若是近年才出售的新公营房屋，补地价的需要较低。例如於2013年发售的青衣绿悠雅苑，由於楼龄新，绿白表客可做高成数楼按，所以绝少业主会补地价放售，由2018年至今的成交几乎「清一色」属未补地价成交。
另外，补地价前宜先考虑单位的地区及配套等基本因素，是否能够吸引私人买家。因为单位一旦补地价后，目标买家便不再是绿表白表客，而是自由市场上一批收入较高的买家。若果居屋单位位处较偏远或是老化社区，又或是属於单幢的居屋，都会较难吸引私楼买家。此时一动不如一静，继续留守居屋二手市场，反而可以争取让绿表白表客趁低价上车。
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