【海外置业】商业不动产概述 (2)－商圈如何形成

回想人类生活所必须，柴米油盐酱醋茶；以物易物或购买也好，必会惯性前往大家所约定的特定区域或地点进行交易，渐渐地这样的基本商业模式就形成了所谓的市场！随着可滋养进而居住生活的人口数愈来愈多，因此就有社区的产生；当一个区域的生活所必需已然自给自足甚至可与另一区域互通有无，造桥铺路等交通建设就扮演重要的联结；众多交通网络的联结，自然就会形成乡、镇、县、市、区、省…等。

 

所谓政治就是管理众人之事，当生活人数众多聚集一特定范围或界域内，人口数及密度达到某一定程度，按程度大小而后乡、镇、县、市…或其他名称的行政区域就划分管理出来。随着行政区域的管理与发展，教育延续就格外重要！因此各级学校会陆续设立；人吃五谷杂粮，也会生老病痛，所以医院因应而开；当知识竞争力提昇、人民平安富足安居乐业，各项休闲娱乐自然产生，最亲民的消遣娱乐聚集场所，当然就是戏院电影院嘞！再者一旦该范围区域人数活动密度高、消费金额大、交通便利性佳，敏锐度高的巨商富贾就会投资规划百货公司/商场、购物中心，将食衣住行育乐等民生消费全部涵盖聚集，产生最醒目终极的『磁吸效应』！

 

以上论述对於商圈的形成各位是否已有较为清晰的认知体会?！简言之，商圈的形成：市场→社区→交通网络→学校→医院→戏院电影院→百货公司/商场，符合以上任一构成条件都会形成商圈，只是大小规模不尽相同罢了！至於如何判定这个商圈的好坏程度呢?观察的重点，一个商圈同时符合构成条件愈多项就是好商圈。

 

现在就举个台湾名闻中外的知名商圈地标－『西门町商圈』来做介绍应证，相信一定会有更深的了解。首先先说明『西门町商圈』涵盖的范围，以西门徒步区为中心东至中华路一段、西至康定路、北至汉口街二段、南至成都路，但一般惯称的西门町则范围更广，近几年已往南延伸至长沙街。西门徒步区中心点位於捷运西门站(为捷运蓝线与绿线双捷运交汇)6号出口不到百米的距离，日治时期发展始点为红楼周边的西门市场，在商圈范围内及周边新旧社区密集比邻而立，其中以福星国小、西门国小附近新社区大楼陆续矗立最为显注；圈内亦有台大医院内江分院，最重要的休闲娱乐产业有两间百货公司、两间购物商场、三间戏院及电影街！商圈的构成条件七大项全部都有，所以是特级优良的好商圈，难怪至今已走过近百年岁月，依然还在延续发展中。

 

因此捉到商圈形成的认识，是不是觉得对选择商业不动产的大方向更清楚有信心！接续更细微观察的重点，如商圈属性、动线阴阳面、区内支撑……等，将陆续提供笔者近十五年来的浅见参考、不吝指教。

 

作者为中原地产台湾商仲部副总

王靖华