【说楼解按】按息一边跌 银行一边减回赠启示(上)

继4月大型银行续减按揭回赠后，5月份大型银行再牵头进一步削减按揭回赠。去年至今银行接连削减按揭回赠后，过往楼按贷款高回赠吸客模式已转变。现时平均新批按揭金额为440万元，平均新批转按金额约360万元，调整后，有关银行一般新造按揭额之现金回赠由过往1%，降为0.5%，转按贷款一般金额之现金回赠降至象徵式的0.2%，银行除了进一步控制资金成本，亦反映银行看淡转按业务，并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭受益的经营环境。

虽然3月份美国已大规模放水救市，但新冠肺炎疫情在欧美地区扩散，市场忧虑加深，早前美元避险需求高企一度扯高美息未能回落，最近市场敏感情绪缓和，美元拆息已回软。而在本港，银行避险性保留资金意欲增加下，即使3月季节性因素过后，港元拆息虽有回落但仍持续明显高於美息，未有跌至正常应有水平。不过，最近金管局多管齐下为银行释放信贷资金流动性，包括下调逆周期缓冲资本比率、下调银行现有监管储备水平，亦分阶段减发外汇基金票据，加上港息与美息拉阔令套息活动增加，港元终多次触及强方兑换保证，令金管局已数度接美元沽港元，银行体系结余由之前的540亿元，增加至近950亿元水平，由於港元流动性增加，银行同业拆息逐步回落，与楼按相关的1个月拆息由3月高达逾2厘水平，降至5月14日为0.706厘。

市场供楼计划主要以H按为主，目前使用比例达88.7%(3月份住宅按揭统计数字)，拆息下跌可让大部份供楼人士减轻供楼负担，尽管银行近日调减新批按揭优惠，但影响性轻微，甚至基於减息已有所抵销。现时市场上H按息介乎低至H加1.24厘至H加1.3厘，封顶息率以P按计，实际息率为2.5厘为主，拆息跌势下，H按息已跌穿2厘，5月14日计H按息已低至1.95厘，变相H按用家已可享减息高达0.55厘，每月供楼利息开支节省达22%。

作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤