70年代老牌屋苑光环或褪色 变现能力存隐忧

正所谓咸鱼青菜，各有所爱。有人喜欢住新楼，爱其配套完善，装修时尚，亦有人锺情旧楼的实而不华兼高实用率，而且部分楼龄上40至50年的旧楼，更有一份新楼无可媲美的怀旧气息。不过，对於偏爱住旧楼的人士，除非本身腰缠万贯，否则不得不从理性角度谂一谂，这些上世纪70年代或之前建成的旧楼，随着楼龄的增长，令其变现能力存在隐忧。

这里指的变现能力隐忧，并非日后出售物业较困难，敍造按揭年期较少，或物业维修支出等老生常谈的问题，因为对旧楼有偏爱的人士通常不介意物业楼龄高，亦没有打算出售，且计划往到终老，那麽上述老生常谈问题均不会是这类业主关心的问题。

反而，值得留意的是，逆按揭这概念开始在年龄层40至50多岁人士中流行起来，他们还有数年至十多年便届退休年龄，在百物腾贵及少子化的香港，这群人开始为退休后生活费作出部署。

而近年开始广为人知的逆按揭计划，正能为这班将步入退休行列的业主，能在有生之年楼照住的情况下，透过将物业做逆按揭，每月获得一份收入，最长年期是可终生提取。

要明白为何70年代或之前的旧楼变现能力存隐忧，先要明白逆按揭的游戏规则。就私楼业主而言，逆按揭最低申请年龄为55岁，并在申请时物业楼龄不足50年，便可按一般程序作申请。反之，年过50的物业，将要按个别情况及验楼报告作考虑，意味着有机会不获批核。

逆按揭单位楼龄不宜过50

明白了逆按揭的对楼龄的要求后，对於有谂过退休后透过将物业逆按揭获取每月收入的人士，便要留意持有或打算买入的物业，到自己55岁时，楼龄会否超过50年。

翻查一些70年代至80年代入伙的大型屋苑，当中蓝筹屋苑美孚新邨最早的一批单位於1968年入伙，楼龄已52年，而该屋苑最后的入伙年份是1978年，现年计约42岁，尚有八年便「超龄」。

早於上世纪60及70年代入伙的美孚新邨，部分单位楼龄已逾50年。

再看另外两个老牌屋苑太古城及南丰新邨，前者楼龄介乎33至44岁，后者则达42至43岁。此外，位於港岛区的大型物业筲箕湾太安楼，於1968年入伙，楼龄已52。

对40岁或以上的业主或准置业人士，如有计划退休时用自住物业打造多一份生活费，便要检视持有的物业或心仪的单位，在你年满55岁能申请逆按揭时，楼龄会否超过50年。

方法很简单，只要用以下算式，便能得悉物业楼龄要低於哪个水平，才能在你55岁敍造逆揭按时不会「超龄」。

算式：物业楼龄 < 50-(55-业主年龄)

假设一名准置业人士现年45岁，透过以上算式计算，购买的物业楼龄不宜高於40年，才能符合将来敍造逆按揭的基本要求。由此可见，随着逆按揭潮流在香港冒起，一些70年代入伙的老牌屋苑，变现能力开始存在隐忧。