【说楼解按】新按保疑问(二) 压力测试放宽疑惑 -王美凤

按保计划修订后，不少人关注当中提及有关压力测试的放宽，根据按保新修订，首次置业人士如未能符合压力测试，仍可申请高达八成或九成按揭，那是否意味按保申请人已毋须进行压力测试？答案不是。银行基本上仍然会为按保申请人进行供款压测，以现有按息假设加3厘计算供款占入息比率，若果申请人未能通过压测，原则上申请人最少仍须符合每月供款占入息比率不超於50%，按揭保费亦需按风险评估而调高。

 

以买入800万单位申请9成按保(保费加借入按揭额)、30年期计算，若需通过压力测试，月入不可少於约71,541元，由於是超於8成之按揭，申请人需为首置及固定收入人士；若果未能通过压测，以供款占入息不超於50%以及保费调高约10%计，最低月入便降至约60,000元，那是否等於月入达此水平便获银行批出按保？这不是必然的。目前来说，对於未能符合压测的审批模式，银行未有完全一致准则，审批方式或有分别；暂见有个别银行要求未过压测申请人必须为固定收入人士，不论其申请按揭成数是否在8成以上，但亦有银行只要求按揭成数超於8成之申请人须为固定收入。

 

据了解，若果只是轻微超出压测下之供款占入息比率要求，获批按保机会仍然较大，例如最近有实际个案之有关比率是62%，轻微超出原定要求之60%，获银行批出9成按保，保费额外上调10%。故此，有银行在内部指引上亦提出，若压测下之供款占入息比率已超出65%，即使基本供款占入息比率不超於50%，仍需再作个别评估。按保用家选用高成数按揭置业，由於按揭比率较高，借贷风险上难免高於一般按揭，应对上首重稳定供款能力，所以在预算供款占入息方面宜定於偏低健康水平，以及多储蓄供款备用资金以提高防守力。

 

在新按保推出后，有用家提出，既然按保在压测方面放宽，那麽，若果申请6成按揭未能通过压力测试，是否可透过申请新按保而避过压力测试？例如多借些少申请61%按揭？此方法实际上行不通。根据按保要求，即使申请人未能通过压力测试，但对於非按保范围按揭额如800万之6成按揭部分，仍需通过压力测试。

 

按揭保险收费看似并不便宜，但实际上不少个案获批折扣可介乎6折至7折，下期再谈。

 

中原按揭经纪有限公司董事总经理

王美凤