【李峻铭专栏】二手推动一手 楼价有序调整 – 李峻铭

过去的周末(9月7日)，一手香港住宅市场出现零成交。根据笔者记忆，自从一手物业监管局成立以来，零成交是首次於周末出现。台风山竹也曾经令市场冻结，而出现零成交。但在正常的天气环境下，出现零成交可谓非常不正常，尤其是在周末出现就更显得非比寻常。

背景原因当然是香港的社会运动，发展商在上周末亦没有任何新盘开售，主力只是发售货尾盘，但是货尾盘的价格并没有显着降低。相反，二手市场的业主，减价态度就明显很多，尤以新界的上车盘为甚。沙田第一城45座高层E室，实用面积284方尺，仅以500万元成交。在年中高位，这类单位可以卖到 600万元，跌幅达100万元，即约17%。相较银行估价的580万元，也低近14%。减价成交量也在回升中，本月已有12宗成交，8月整个月只有14宗。

另外，天水围嘉湖山庄本月已有12宗成交，相比8月全月仅17宗成交，而且当中11宗成交在600万元以下。换句话，部分二手业主迅速减价下，吸引买家注意，亦带动成交，变相令一手货尾的吸引力下降。

踏入本月中，发展商开始采取主动，开售新盘抢客，马鞍山峻源、荃湾映日湾、将军澳日出康城9A及9B期、何文田傲玟、南昌站汇玺III、启德区的尚‧珒溋，五花百门、各适其适。由上车盘至豪宅，新界及市区应有尽有。

短期而言，笔者对销情不感乐观。当市场弥漫着不明朗的因素，除非业主大幅降价，才能吸引买家兴趣。但长远而言，发展商大幅割价的机会甚微。因为当全球央行都在放水、欧洲央行重启QE(量化宽松措施)、中国人民银行再降准、美国联储局也在减息，黄金、物业等实物具保值能力，仍然为市场所相信。

虽然香港的社会运动续困扰楼市一段时间，但综观过往历史，无论67暴动、 85年中英谈判、98年金融风暴、03年沙士、08年金融海啸，每一次危机，都变成入市良机，今次又会否历史重演？所以笔者估计，楼价受二手减价潮推动，短期难免调整。但受上车客实则性需求影响，楼价不会出现大幅崩溃情况，只会有秩序地下跌，年底前跌幅应在10%左右。没有财务上急需的朋友，宜静观其变。政治上的改变可以很快，不宜太受政治牵动情绪，而作出冲动决定。

 

作者为世纪21奇丰物业主席及行政总裁李峻铭